O Maxi Renda Fundo de Investimento Imobiliário (MXRF11), um dos maiores FIIs do Brasil em termos de patrimônio e número de cotistas, continuou a demonstrar resiliência e foco em ativos imobiliários diversificados durante julho de 2025. Gerido pela XP Vista Asset Management e administrado pelo BTG Pactual, o fundo manteve sua estratégia ativa em títulos como CRIs, cotas de outros FIIs e permutas financeiras, em meio a um cenário macroeconômico com SELIC elevada e inflação controlada. Este artigo resume os principais documentos divulgados, destacando atualizações gerenciais, regulatórias e financeiras, baseadas em relatórios recentes que refletem o desempenho e as operações do fundo. Apesar de alguns dados se referirem a períodos anteriores como maio e junho, eles fornecem insights valiosos sobre a trajetória contínua do MXRF11.
O Relatório Gerencial do MXRF11 para maio de 2025 destacou um patrimônio líquido de cerca de R$ 4,13 bilhões e mais de 1,3 milhão de cotistas, com distribuição de rendimentos de R$ 0,10 por cota, equivalente a 121,05% do CDI anualizado. O fundo focou em alocação de 80% em CRIs de alta qualidade, com potencial de ganho de capital no mercado secundário, e até 20% em permutas financeiras rendendo aproximadamente INCC+13% ao ano. Houve aumentos em exposições como o CRI Econ II e alienações para gestão de caixa. Os rendimentos totais foram de R$ 44,59 milhões, majoritariamente de CRIs. A rentabilidade mensal bruta foi de 3,80%, superando benchmarks como NTN-B e IFIX no curto prazo, embora negativa em 12 meses devido a perdas de capital. A carteira é diversificada, com forte exposição a IPCA+ e INCC+, LTV médio de 51% e monitoramento rigoroso de riscos de crédito. Ativos em execução judicial estão provisionados, sem impacto nos rendimentos. O portfólio inclui FIIs (R$ 493,5 milhões) e permutas (R$ 274,8 milhões), além de imóveis para venda. O relatório enfatizou riscos inerentes e a estratégia ativa para preservação de capital.
Este documento detalhou uma retificação no regulamento do MXRF11 pelo administrador BTG Pactual, corrigindo equívocos em classificações ANBIMA e no Capítulo 9 do Anexo I, sem necessidade de deliberação de cotistas. O fundo é de condomínio fechado, com prazo indeterminado, foro em São Paulo e exercício social encerrando em 31 de dezembro. O administrador gerencia atos operacionais, contratações e fiscalização, enquanto o gestor seleciona ativos com discricionariedade, respeitando critérios de elegibilidade. Encargos incluem taxas de administração (até 0,90% a.a.), impostos e despesas operacionais. Assembleias gerais e especiais regulam deliberações, com quóruns específicos e transparência em divulgações. O Anexo I classifica o fundo como 'Papel' com subclassificação 'Renda', gestão ativa e foco em logístico, visando valorização via ativos como CRIs e imóveis. Não há garantia de rentabilidade; cotistas têm responsabilidade limitada. A política de investimento proíbe derivativos exceto para hedge. Emissões de cotas dependem de aprovações, sem taxa de saída. Tributação segue regras de IRF a 20%, com isenções possíveis para pessoas físicas. Conflitos de interesse exigem aprovação assemblear, e riscos incluem liquidez, crédito e mercado. Critérios de elegibilidade para ativos enfatizam garantias e diversificação.
O Regulamento do MXRF11 reforça sua estrutura como fundo fechado indeterminado, administrado pelo BTG Pactual e gerido pela XP Vista, com classe única de cotas focada em logístico e gestão ativa. Cotistas têm responsabilidade limitada, sem direito real sobre imóveis e sem resgate de cotas, dependendo de mercado secundário para liquidez. A administração abrange gestão fiduciária, auditoria e custódia; o gestor diversifica ativos alvo como CRIs, LCIs e cotas de FIIs, com limites de concentração. Distribuições mínimas de 95% dos resultados semestrais, com possíveis antecipações mensais e reservas de contingência. Vedados conflitos sem aprovação e garantias de rentabilidade. Riscos detalhados incluem crédito, liquidez e tributários. Política de investimento permite securitização e derivativos para hedge. Assembleias seguem CVM 175, com transparência em convocações e votos. Remuneração global de 0,90% a.a., sem taxa de performance. Política de voto em ativos investidos protege cotistas. Consultor imobiliário pode ser contratado para suporte. Divulgação ampla de informações financeiras. Dissolução prevê partilha proporcional. Tributação inclui isenções condicionais e IRF sobre ganhos. Conflitos exigem aprovação; critérios de elegibilidade para ativos garantem segurança.
O Informe Mensal para junho de 2025 reportou patrimônio líquido de R$ 4.148.018.667,95 e ativos totais de R$ 4.195.502.052,47, com 437.325.297 cotas emitidas e valor patrimonial de R$ 9,48 por cota. Taxa de administração de 0,07360%, sem despesa com custodiante. Portfólio de R$ 4.166.167.582,88, majoritariamente em CRIs/CRAs (R$ 3.373.941.145,97), FIIs (R$ 510.976.802,67) e ações de sociedades FIIs (R$ 269.312.574,24), além de imóveis para venda (R$ 11.937.060,00). Disponibilidades incluem R$ 40,50 em caixa e R$ 2.884.179,91 em fundos de renda fixa. Valores a receber: R$ 26.450.249,18 em outros. Passivo de R$ 47.483.384,52, com taxas a pagar (R$ 3.051.048,76). Cotistas totalizam 1.314.632, predominantemente pessoas físicas (1.313.842), com diversificação em jurídicas, corretoras e fundos.
O Informe Trimestral destacou o MXRF11 em operação desde 2012, para investidores gerais, com 343.258.599 cotas, segmento híbrido e gestão ativa. Portfólio de imóveis para venda inclui unidades em São Paulo, Santo André e Campinas, sem percentuais relevantes. Investimentos em FIIs somam valores expressivos como R$ 71,6 milhões em FII de Unidades Autônomas III e R$ 92 milhões em Lago da Pedra FII, com alguns ajustes negativos. CRIs/CRAs diversificados entre securitizadoras como Bari e True. Ações em sociedades FIIs lideradas por Mitre Michigan (R$ 76,4 milhões). Liquidez: R$ 58,1 milhões em caixa e R$ 157 milhões em renda fixa. Resultado contábil positivo de R$ 56,7 milhões (líquido), com receitas de TVM e juros. Distribuição acumulada de R$ 197,7 milhões financeiro, com R$ 34,3 milhões pendentes. Sem aquisições/alienações de imóveis ou receitas garantidas.
O Aviso aos Cotistas anunciou distribuição de rendimentos de R$ 0,10 por cota, pago em 14/08/2025, com preço atual de R$ 9,53 por cota, representando retorno mensal de 1,05%.
Em julho de 2025, o MXRF11 manteve uma performance sólida, com foco em diversificação de carteira, gerenciamento de riscos e distribuições consistentes, apesar de desafios como inflação e juros elevados. Os documentos revelam uma gestão ativa e transparente, com patrimônio robusto e liquidez no mercado secundário. O fundo continua atrativo para investidores buscando exposição ao setor imobiliário via títulos e ativos financeiros, superando benchmarks em curtos prazos, mas com volatilidade em horizontes mais longos. A retificação regulatória e relatórios periódicos reforçam a governança, preparando o MXRF11 para oportunidades futuras.
Para ficar atualizado com alertas sobre FIIs como o MXRF11, utilize o FiiAlerta. O FiiAlerta ajuda os investidores ao fornecer notificações em tempo real sobre distribuições de rendimentos, relatórios gerenciais, fatos relevantes e variações de cotas, permitindo decisões informadas e monitoramento eficiente de portfólios, reduzindo riscos e otimizando retornos no mercado de fundos imobiliários.