O setor de logística viveu uma ascensão meteórica nos últimos anos, impulsionado pelo crescimento do e-commerce, e os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de galpões logísticos surfaram essa onda. Em 2024, o mercado de galpões de alto padrão no Brasil alcançou números impressionantes, com uma absorção líquida superior a 1,5 milhão de m² e uma taxa de vacância de apenas 9,33%, segundo dados da Cushman & Wakefield.
Mas, em 2025, será que o e-commerce ainda conseguirá sustentar esse boom, ou os riscos, como a saturação de galpões, podem frear o setor? Neste artigo, exploramos o crescimento dos FIIs de logística, os desafios à frente e como o FiiAlerta pode te ajudar a acompanhar a ocupação e tomar decisões mais acertadas.
O Crescimento dos FIIs de Logística
O e-commerce foi o grande motor dos FIIs de logística nos últimos anos. Em 2024, o comércio eletrônico continuou sendo o principal impulsionador da ocupação de galpões, especialmente em áreas de "last mile" – aquelas a até 30 km de grandes centros como São Paulo, onde a entrega rápida é crucial. Segundo a Cushman & Wakefield, São Paulo liderou a absorção de galpões, mas regiões como Minas Gerais (Contagem e Betim, com 165.109 m² de absorção bruta) e Santa Catarina (Itajaí e Navegantes) também se destacaram como polos emergentes. A Hedge Investments apontou que, até março de 2025, 48% da captação de FIIs (R$ 4,3 bilhões) foi direcionada ao setor logístico, mostrando o interesse contínuo dos investidores.
Os contratos atípicos, de longa duração e com multas pesadas por rescisão, têm dado resiliência a esses fundos. Maria Fernanda Violatti, analista da CNPI, destacou que esses contratos tornam a receita mais previsível, reduzindo o risco de quedas econômicas – um ponto positivo em um 2025 com Selic ainda elevada.
O E-commerce em 2025: Ainda um Motor?
O e-commerce deve continuar crescendo em 2025, mas o ritmo pode desacelerar. A TranspoSul 2025 e a Intermodal South America indicam que a demanda por entregas rápidas e personalizadas seguirá pressionando o setor logístico, especialmente em áreas urbanas. No entanto, o relatório "Tendências de Logística para 2025" da TOTVS aponta que o comportamento híbrido dos consumidores – comprando tanto online quanto em lojas físicas – exige uma logística omnichannel mais integrada, o que pode aumentar a necessidade de galpões bem localizados.
Por outro lado, o relatório "Indústria, Transporte e Logística: Desafios e Oportunidades para 2025" do Banco do Brasil prevê uma dinâmica mista: a demanda global por commodities agrícolas brasileiras (como soja e milho) deve crescer, beneficiando galpões logísticos voltados à exportação, mas a queda na demanda chinesa pode limitar esse impulso. Além disso, pressões econômicas, como a inflação global e a incerteza de uma reforma tributária no Brasil, podem impactar o poder de compra e, consequentemente, o faturamento do e-commerce, afetando a demanda por galpões.
Riscos à Vista: Saturação de Galpões e Outros Desafios
Apesar do otimismo, há riscos que os investidores devem monitorar em 2025:
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Saturação de Galpões: A Cushman & Wakefield destaca que a taxa de vacância caiu para 8,28% no fim de 2024 – a menor da história. Embora isso mostre alta demanda, o Itaú BBA alerta que a nova oferta de galpões pode pressionar a vacância, especialmente em regiões menos estratégicas. Se o mercado ficar saturado, os aluguéis podem estagnar ou cair, impactando os dividendos dos FIIs.
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Desaceleração do E-commerce: O relatório da Suno de 2021 já indicava que uma queda no poder de compra dos brasileiros pode reduzir o faturamento do e-commerce, e essa preocupação persiste. Em 2025, com inflação e juros altos, o consumo online pode crescer menos que o esperado, afetando a ocupação de galpões.
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Custos Operacionais: A Logistique 2025 aponta que a sustentabilidade é uma prioridade, com empresas adotando veículos elétricos e rotas otimizadas. Porém, essas transições aumentam os custos iniciais, o que pode pressionar as margens dos FIIs de logística no curto prazo.
Como Acompanhar a Ocupação e Proteger Sua Carteira
Para navegar esse cenário, acompanhar a ocupação dos galpões é essencial – e os relatórios administrativos são a melhor fonte para isso. Um relatório que mostra aumento na vacância ou dificuldades em novos contratos pode ser um sinal de alerta. Por outro lado, um fato relevante indicando a entrada de um grande inquilino pode antecipar valorizações.
É aqui que o FiiAlerta brilha. A ferramenta monitora todas as comunicações das administradoras – relatórios, fatos relevantes, anúncios – e usa IA para resumir os pontos mais importantes, como mudanças na ocupação ou novos contratos. Além disso, você pode configurar alertas de cotação para ser notificado de quedas bruscas, permitindo agir antes que o mercado reaja.
Por exemplo, se um FII de logística anuncia um novo inquilino para um galpão, o FiiAlerta te avisa rapidamente, te dando tempo para comprar cotas antes de uma possível valorização. Quer acompanhar os relatórios dos seus FIIs sem perder tempo? Experimente o FiiAlerta gratuitamente e receba os principais insights da sua carteira em minutos!
O Futuro dos FIIs de Logística em 2025
O boom dos FIIs de logística deve continuar em 2025, sustentado pelo e-commerce e pela demanda por exportações, mas os riscos de saturação e desaceleração econômica exigem atenção. A chave está em monitorar de perto os fundamentos dos fundos – especialmente a ocupação – e agir rápido diante de mudanças. Com o FiiAlerta, você tem as ferramentas para ficar à frente do mercado, protegendo sua carteira e aproveitando as melhores oportunidades.