O mês de maio de 2025 foi marcado por eventos significativos para o Capitânia Securities II Fundo de Investimento Imobiliário (CPTS11), com destaque para a 13ª emissão de cotas e a divulgação de resultados financeiros. Administrado pela BTG Pactual e gerido pela Capitânia Investimentos, o fundo apresentou uma gestão ativa e diversificada, com foco em ativos financeiros como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e cotas de outros fundos imobiliários (FIIs). Este artigo resume os principais documentos divulgados pelo fundo, oferecendo uma visão clara das movimentações e resultados do período.
O CPTS11 iniciou sua 13ª emissão de cotas, com um montante inicial de R$ 254.964.949,11, ofertando 29.205.607 novas cotas ao preço de R$ 8,73 cada, acrescidas de uma taxa de distribuição primária de R$ 0,02, totalizando R$ 8,75 por cota. A oferta, destinada a investidores profissionais, segue o rito de registro automático, sem prospecto. A distribuição admite colocação parcial, desde que atinja o mínimo de R$ 1.019.864,79, e os recursos captados serão usados para aquisição de ativos conforme a política do fundo. Cotistas atuais têm direito de preferência, com subscrição proporcional às cotas possuídas, dentro de prazos específicos.
Em 02 de maio de 2025, o fundo anunciou oficialmente o início da 13ª emissão, registrada na CVM, com o mesmo montante de R$ 254.964.949,11 e 29.205.607 cotas a R$ 8,73. A oferta, sob regime de melhores esforços, é voltada exclusivamente a investidores profissionais e dispensa prospecto, conforme a Resolução CVM 160. O período de exercício do direito de preferência ocorreu entre 07 e 22 de maio, com informações detalhadas disponíveis nos sites da CVM, B3, administradora e gestora. O comunicado reforça que o registro da oferta não garante a veracidade das informações, exigindo cautela dos investidores.
O fato relevante divulgado reforça os detalhes da 13ª emissão, com 29.205.607 cotas a R$ 8,75 (incluindo taxa de distribuição), totalizando R$ 254.964.949,11. A oferta, intermediada pelo BTG Pactual, permite distribuição parcial acima de R$ 1.019.864,79 e tem prazo de 180 dias. Cotistas têm direito de preferência com fator de proporção de 0,09189119314, sem possibilidade de cessão desse direito. Após o período de preferência, um comunicado informará o total de cotas subscritas. O documento destaca a necessidade de análise dos fatores de risco antes do investimento.
O fundo disponibilizou um formulário estruturado para a subscrição de cotas, acessível via link na plataforma FNET da B3. Este documento facilita o processo de adesão à 13ª emissão, detalhando as condições para investidores interessados.
Em 20 de maio de 2025, o CPTS11 distribuiu rendimentos de R$ 0,09 por cota, com preço de cota a R$ 7,48, resultando em um retorno mensal de 1,14%. Essa distribuição reflete a consistência do fundo em gerar proventos, com um dividend yield atrativo de 14,22% nos últimos 12 meses, conforme relatórios gerenciais.
O informe trimestral destaca que o CPTS11, constituído em 2014, possui 317.828.140 cotas emitidas e gestão ativa focada em ativos financeiros, como CRIs e cotas de outros FIIs, sem imóveis próprios. O fundo registrou um resultado líquido contábil de R$ 112.897.588,45 e financeiro de R$ 79.410.578,24, com despesas totais de R$ 3.872.346,46. A diversificação inclui investimentos em fundos como Capitânia HBC Renda Urbana e Capitânia Shoppings FII, com rentabilidade positiva, mas a ausência de imóveis pode limitar a exposição direta ao mercado imobiliário.
Com patrimônio líquido de R$ 2,79 bilhões e ativo total de R$ 3,46 bilhões em abril de 2025, o fundo mantém 317.828.140 cotas, com valor patrimonial por cota de R$ 8,79. A carteira é composta por R$ 2,14 bilhões em cotas de FIIs e R$ 1,20 bilhão em CRIs, com despesas administrativas baixas (0,0474%). O fundo conta com 354.816 cotistas, majoritariamente pessoas físicas, refletindo ampla adesão. Valores a receber somam R$ 6,42 milhões, reforçando a liquidez.
O relatório gerencial de abril de 2025 destaca a TIR acumulada de 12,0% desde o início, superando o IMA-B (7,3%). A rentabilidade a mercado foi de 7,18%, com cota a R$ 7,63 (desconto de 13,2% sobre o valor patrimonial de R$ 8,79). A carteira, com 22 CRIs (99,3% indexados ao IPCA) e 73 FIIs (89,2% fundos de tijolo), mantém 100% de adimplência. O fundo realizou compras de R$ 31,2 milhões em CRIs a IPCA + 8,62%, com yield implícito de IPCA + 10,69%. A diversificação abrange 34,6% em CRIs e 54,6% em FIIs, com destaque para renda urbana (38,2%) e shoppings (27,7%).
Em 26 de maio de 2025, o fundo anunciou o fim do prazo de exercício do direito de preferência, com 79.787 cotas subscritas. Restaram 29.125.820 cotas disponíveis, e os investidores foram orientados a agir rapidamente para garantir participação. Informações adicionais estão disponíveis nos sites da CVM, B3, administradora e gestora.
O resultado da 13ª emissão mostrou a subscrição de 10.730.189 cotas, totalizando R$ 93.674.549,97, abaixo do montante inicial previsto. Foram 79.787 cotas no direito de preferência e 10.650.402 na coleta de intenções. A oferta foi ajustada para o mínimo necessário, e investidores que condicionaram adesão à integralidade terão valores devolvidos. Documentos estão disponíveis nos sites oficiais.
Maio de 2025 foi um mês dinâmico para o CPTS11, com a 13ª emissão de cotas como principal destaque, embora a subscrição tenha ficado abaixo do esperado. A gestão ativa, com foco em CRIs e FIIs, mantém o fundo atrativo, com rentabilidade sólida (TIR de 12,0% e dividend yield de 14,22%) e diversificação robusta. A ausência de imóveis próprios pode ser uma consideração para investidores focados no mercado imobiliário físico, mas os resultados financeiros reforçam a consistência do fundo. A transparência na divulgação de informações, incluindo formulários e relatórios detalhados, facilita o acompanhamento pelos cotistas.
O FiiAlerta é uma ferramenta essencial para investidores de fundos imobiliários, oferecendo monitoramento em tempo real de comunicados, fatos relevantes, relatórios e proventos. Com alertas personalizados, o serviço ajuda a acompanhar eventos como emissões de cotas, distribuições de rendimentos e mudanças na gestão, permitindo decisões informadas e ágeis. Para investidores do CPTS11, o FiiAlerta é um aliado para se manterem atualizados sobre documentos e prazos, como os da 13ª emissão, maximizando o controle sobre seus investimentos.