O Maxi Renda FII (MXRF11) é um dos maiores fundos imobiliários do Brasil, conhecido por sua gestão ativa e foco em ativos financeiros com lastro imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e permutas financeiras. Em abril de 2025, o fundo continuou a demonstrar solidez financeira, com um grande número de cotistas e um portfólio diversificado. Este artigo resume os principais documentos divulgados pelo fundo referentes aos meses de fevereiro e março de 2025, destacando seu desempenho, estratégias e perspectivas.
Relatório Gerencial (Fevereiro 2025)
Em fevereiro de 2025, o MXRF11 distribuiu rendimentos de R$ 0,09 por cota, com um yield mensal de 0,99% e anualizado de 12,56%. Com um patrimônio líquido de R$ 4,02 bilhões e 1,27 milhão de cotistas, o fundo mantém sua posição de destaque no mercado. A alocação de 80% em CRIs de alta qualidade e 20% em permutas financeiras reflete sua estratégia de gestão ativa, com novas aquisições de CRIs no valor de R$ 172,6 milhões, incluindo operações com Mercado Livre e Embraed.
O fluxo de caixa foi robusto, com receitas de R$ 40,91 milhões e resultado líquido de R$ 37,73 milhões. O book de CRIs gerou R$ 34,46 milhões, enquanto o de FIIs contribuiu com R$ 5,15 milhões. Apesar disso, a taxa interna de retorno (TIR) bruta foi negativa (-0,43%), ficando abaixo do IFIX (3,34%) e da NTN-B. O valor de mercado da cota (R$ 9,08) apresentou um deságio de 1,2% em relação ao valor patrimonial (R$ 9,19). A gestão segue monitorando a saúde financeira das empresas do portfólio e buscando oportunidades no mercado secundário.
Informe Anual Estruturado (Reapresentação do Documento)
O Informe Anual Estruturado, reapresentado, detalha a estrutura e o desempenho do MXRF11 em 2024. Fundado em 2012 e administrado pelo BTG Pactual, o fundo possui 437,33 milhões de cotas emitidas e um mandato híbrido. No último exercício, gerou rendimentos de R$ 435,24 milhões, com R$ 352,64 milhões provenientes de CRIs e R$ 61,44 milhões de FIIs. O patrimônio de ativos imobiliários foi avaliado em R$ 3,87 bilhões, com uma reserva de correção monetária de R$ 13,78 milhões.
A gestão destacou a atenção à saúde financeira das empresas investidas, especialmente em um cenário de aperto monetário. O fundo realizou transações significativas, com aquisições de R$ 1,35 bilhão e alienações de R$ 1,34 bilhão, evidenciando dinamismo. A taxa de administração é de 0,90% ao ano, com R$ 33,82 milhões pagos ao administrador. A política de transparência inclui divulgação de eventos relevantes, como vacância e inadimplência, em canais oficiais.
Informe Mensal Estruturado (Março 2025)
Em março de 2025, o MXRF11 reportou um patrimônio líquido de R$ 4,05 bilhões e ativos totais de R$ 4,09 bilhões, com 437,33 milhões de cotas emitidas e um valor patrimonial por cota de R$ 9,27. O fundo conta com 1,28 milhão de cotistas, majoritariamente pessoas físicas (1,28 milhão), o que reforça sua liquidez. O portfólio inclui R$ 3,23 bilhões em CRIs e R$ 262,42 milhões em ações de FIIs, com passivos de R$ 42,70 milhões, indicando uma relação saudável entre ativos e passivos.
As despesas de administração foram de 0,0727% no mês, e não houve custos de custódia. A ausência de valores a receber de venda de imóveis e a presença de R$ 21,34 milhões em outros valores a receber demonstram a estabilidade financeira do fundo.
Rendimentos e Amortizações
Em 15 de maio de 2025, o MXRF11 distribuirá rendimentos de R$ 0,10 por cota, com um retorno mensal de 1,08% baseado no preço da cota de R$ 9,28. Essa distribuição reflete a consistência do fundo em gerar proventos atrativos para os cotistas, beneficiados pela isenção de Imposto de Renda nos rendimentos, desde que atendidas as condições legais.
Relatório Gerencial (Março 2025)
O Relatório Gerencial de março de 2025 destaca a distribuição de R$ 0,09 por cota, com yield mensal de 0,98% e anualizado de 12,45%. O fundo, gerido pela XP Vista Asset Management, mantém um patrimônio de R$ 4,05 bilhões e 1,28 milhão de cotistas. Foram integralizados R$ 55,1 milhões em novos CRIs, e o portfólio segue com 80% em CRIs e 20% em permutas financeiras, incluindo projetos imobiliários em São Paulo com retorno esperado de INCC + 13% ao ano.
O fluxo de caixa gerou rendimentos de R$ 38,61 milhões, com R$ 35,27 milhões do book de CRIs e R$ 4,89 milhões do book de FIIs. A TIR bruta foi de 1,87%, superando a NTN-B, mas inferior ao IFIX (6,14%). O valor de mercado da cota (R$ 9,16) apresentou um deságio de 1,19% em relação ao valor patrimonial (R$ 9,27). A reserva de correção monetária de R$ 14,33 milhões oferece proteção contra a inflação, projetada em 5,65% (IPCA) e 5,10% (IGP-M).
Conclusão
O Maxi Renda FII (MXRF11) mantém sua posição como um dos principais fundos imobiliários do Brasil, com uma gestão ativa que busca equilibrar rentabilidade e segurança. Em fevereiro e março de 2025, o fundo apresentou rendimentos consistentes, com yields mensais próximos de 1% e uma estratégia focada em CRIs de alta qualidade e permutas financeiras. Apesar de desafios, como a TIR negativa em fevereiro, a gestão demonstrou capacidade de adaptação, com novas aquisições e monitoramento rigoroso do portfólio. A reserva de correção monetária e a diversificação de ativos reforçam a resiliência do fundo em um cenário de juros altos e inflação moderada.
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