O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) Riza Terrax (RZTR11) é reconhecido por sua atuação no agronegócio, com foco em imóveis rurais e estratégias como arrendamento e ganho de capital. Em maio de 2025, os documentos divulgados pelo fundo fornecem uma visão detalhada de sua performance financeira, composição do portfólio e estratégias operacionais. Este artigo resume os principais pontos dos relatórios e fatos relevantes, destacando o desempenho do fundo no último período.
Informe Mensal Estruturado
O Informe Mensal de abril de 2025 revelou que o RZTR11 mantém uma estrutura patrimonial robusta, com um patrimônio líquido de R$ 1,81 bilhão e um ativo total de R$ 2,21 bilhões. O valor patrimonial por cota é de R$ 96,25, com 18.851.720 cotas emitidas. O portfólio é predominantemente composto por imóveis de renda acabados (R$ 1,86 bilhão) e investimentos em ações de sociedades ativas em FIIs (R$ 168,33 milhões). A ausência de alocação em ativos como debêntures ou CRIs reforça o foco em ativos reais.
As despesas do fundo incluem uma taxa de administração de 0,09196% e uma despesa com custodiante de 0,00147%. Com passivos de R$ 397,43 milhões, o fundo demonstra compromissos relacionados a aquisições e adiantamentos. A liquidez é favorecida por R$ 75,51 milhões em valores a receber, majoritariamente de vendas de imóveis. A base de 140.391 cotistas, composta majoritariamente por pessoas físicas, indica boa diversificação e governança.
Informe Trimestral Estruturado
O Informe Trimestral detalha a operação do RZTR11, constituído em outubro de 2020 e administrado pelo Banco Genial S.A. O fundo, com gestão ativa no segmento híbrido, foca em imóveis rurais localizados em estados como Goiás, Mato Grosso, Piauí e Maranhão, todos com vacância e inadimplência zeradas. A Fazenda Santa Clara (PI) destaca-se, contribuindo com 7,45% da receita.
A liquidez é reforçada por R$ 101,80 milhões em títulos privados e R$ 23,90 milhões em fundos de renda fixa. O resultado líquido trimestral foi de R$ 66,53 milhões, mesmo com despesas administrativas de R$ 5,75 milhões. A estratégia de não usar indexadores em contratos de arrendamento mitiga riscos em cenários de volatilidade. A política flexível de seguros, que permite aos arrendatários decidir sobre contratação, equilibra liberdade e riscos climáticos.
Fato Relevante
Um fato relevante anunciado pelo fundo refere-se à repactuação de contratos de arrendamento e opção de compra de imóveis em Nova Ubiratã (MT), com 2.084,42 hectares. A repactuação incluiu um ressarcimento de R$ 26,75 milhões ao arrendatário por investimentos realizados e elevou o cap rate de 12,74% para 13,5% ao ano. Essa mudança deve gerar um impacto positivo de R$ 0,22 por cota ao ano, sinalizando maior rentabilidade futura para os cotistas.
Relatório Gerencial
O Relatório Gerencial destaca a estratégia do RZTR11, focada em arrendamentos e transações de propriedades agrícolas via Sale&Leaseback (51%), Buy to Lease (27%) e Land Equity (16%). Em abril de 2025, o fundo distribuiu R$ 1,05 por cota, com um dividend yield mensal de 1,16% e anualizado de 14,78%. A cota de mercado, negociada a R$ 90,90, apresenta um P/VP de 0,94, indicando leve desconto frente ao valor patrimonial de R$ 97,83.
O desempenho agrícola foi positivo, com a colheita de soja 2024/25 atingindo 167,87 milhões de toneladas, beneficiada pela demanda chinesa. Apesar de variações climáticas, a gestão busca compradores para propriedades com potencial de ganho de capital, mesmo com a Selic em 14,75%. As receitas do período somaram R$ 228,68 milhões, com resultado líquido de R$ 205,59 milhões.
Rendimentos e Amortizações
O Aviso aos Cotistas informou a distribuição de rendimentos no valor de R$ 1,05 por cota, com pagamento em 06/06/2025. Com a cota negociada a R$ 92,51, o retorno mensal foi de 1,14%, consolidando a atratividade do fundo para investidores focados em renda passiva.
Conclusão
O Riza Terrax (RZTR11) demonstrou em maio de 2025 uma gestão eficiente, com um portfólio diversificado, liquidez sólida e resultados financeiros consistentes. A repactuação de contratos e o aumento do cap rate sinalizam maior rentabilidade futura, enquanto a estratégia de arrendamento e ganho de capital segue alinhada com o crescimento do agronegócio brasileiro. Apesar de desafios como a alta da Selic e variações climáticas, o fundo mantém sua atratividade com distribuições regulares e uma base ampla de cotistas.
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