O TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário (TRXF11) teve um mês de junho de 2025 marcado por avanços significativos em sua estratégia de crescimento e gestão ativa, com destaque para aquisições de imóveis, conclusão de sua 11ª emissão de cotas e distribuição de rendimentos atrativos. Este artigo resume os principais documentos divulgados pelo fundo, refletindo sua atuação no mercado imobiliário e o compromisso com a transparência para os cotistas.
Relatório Gerencial
O relatório gerencial de maio de 2025 destaca a estratégia do TRXF11 focada na geração de renda e dividendos, com a aquisição e venda de imóveis locados para grandes empresas. O fundo mantém uma vacância física de 0,22% e financeira de 0,42%, gerenciando 56 imóveis em 12 estados, com valor de mercado de R$ 2 bilhões e dividend yield anualizado de 10,92%. Em maio, vendeu dois imóveis com lucro significativo e distribuiu R$ 0,93 por cota, mantendo o guidance de R$ 0,90 a R$ 0,93 até o fim de 2025. A liquidez diária das cotas foi de R$ 5,67 milhões, e a diversificação da carteira, com ênfase em varejo e atacado, reforça a estabilidade. A alavancagem líquida é de 23,30%, com índice de liquidez corrente de 4,66x, indicando solidez financeira.
Outros Comunicados Não Considerados Fatos Relevantes (Reapresentação do Documento)
O comunicado sobre a 11ª emissão de cotas detalha o encerramento do período de subscrição de sobras e montante adicional, com 1.242.633 cotas subscritas no direito de preferência e 762.153 no período de sobras, totalizando R$ 201,44 milhões. Restam 7.961.391 cotas para distribuição a investidores qualificados em até 180 dias. O documento, reapresentado, reforça a conformidade com a CVM e a necessidade de análise independente pelos investidores.
Fato Relevante (Aquisição de 13 Imóveis)
O fundo anunciou a compra de 13 imóveis em São Paulo, Diadema, Atibaia e Cotia, por R$ 543,47 milhões, locados a redes como Pão de Açúcar, Extra, Assaí e Delboni. Financiada por créditos do fundo e recursos da 11ª emissão, a aquisição inclui contratos de locação de 15 anos, com cap rate estimado de 8,00%. Os imóveis, de varejo e laboratório, fortalecem a diversificação e reduzem a alavancagem, alinhando-se à estratégia de maximizar renda e valor para cotistas.
Outros Comunicados Não Considerados Fatos Relevantes (Primeiro Período de Subscrição)
O fundo reportou a subscrição de 8.188.271 cotas na 11ª emissão, totalizando R$ 1,02 bilhão, com 226.880 cotas do lote adicional alocadas devido à alta demanda. Restam 2.264.664 cotas para investidores qualificados, com subscrições previstas para 16 e 23 de junho. O comunicado destaca a conformidade regulatória e a importância de análise cuidadosa pelos investidores.
Fato Relevante (Conclusão da Aquisição de 13 Imóveis)
A conclusão da compra dos 13 imóveis, por R$ 543,47 milhões, foi confirmada, com posse indireta assumida e início da geração de receita de locação. Os contratos de 15 anos com grandes varejistas asseguram estabilidade, reforçando a estratégia de diversificação e qualidade do portfólio, com foco em renda e ganho de capital.
Informe Mensal Estruturado
O informe de maio de 2025 reporta um patrimônio líquido de R$ 2,05 bilhões e ativo total de R$ 3,46 bilhões, com valor patrimonial por cota de R$ 102,61. O portfólio inclui R$ 1,92 bilhão em imóveis, R$ 97,86 milhões em CRIs e R$ 687,74 milhões em ações de outros FIIs. Com 183.602 cotistas e despesas de administração de 0,08133%, o fundo mantém uma base diversificada e obrigações de R$ 1,40 bilhão.
Outros Comunicados Não Considerados Fatos Relevantes (Segundo Período de Subscrição)
No segundo período de subscrição, foram alocadas 410.123 cotas do lote adicional, totalizando 9.966.177 cotas subscritas por R$ 1,06 bilhão. Restam 1.854.541 cotas para o próximo período, previsto para 23 de junho. O comunicado reitera a necessidade de análise independente pelos investidores.
Instrumento Particular de Alteração do Regulamento
O regulamento do fundo foi ajustado à Resolução CVM nº 175, mantendo o foco na aquisição de imóveis para locação e geração de renda. O fundo, um condomínio fechado, permite investimentos em diversos ativos, com distribuição mínima de 95% dos lucros anuais. A gestão é conduzida pela BRL Trust e TRX Gestora, com transparência garantida por assembleias de cotistas.
Regulamento
O regulamento detalha o TRXF11 como um fundo fechado, administrado pela BRL Trust, voltado para aquisição de imóveis corporativos, comerciais, industriais e logísticos. Com uma classe única de cotas, o fundo distribui pelo menos 95% dos lucros semestrais e negocia cotas na B3, sem taxas de ingresso ou saída. A política de investimentos prioriza rendimento de longo prazo, com até 40% do patrimônio em outros FIIs.
Outros Comunicados Não Considerados Fatos Relevantes (Oferta Pública)
A 11ª emissão de cotas foi acompanhada de ajustes formais no regulamento, sem necessidade de assembleia, conforme a Resolução CVM 175. O prospecto e regulamento estão disponíveis online, e o comunicado reforça a análise cuidadosa pelos investidores, sem recomendação de investimento.
Prospecto - Definitivo (Reapresentação do Documento)
O prospecto da 11ª emissão detalha a oferta de 9.966.177 cotas a R$ 100,34 cada, totalizando R$ 1 bilhão, destinada a investidores qualificados. Os recursos financiarão novos imóveis, como obras do Hospital Albert Einstein e Loja Obramax. A diluição para não-subscritores pode atingir 2149,74%, e o documento destaca riscos de mercado e operacionais.
Fato Relevante (Aquisição em Caldas Novas)
O fundo adquiriu um imóvel em Caldas Novas, Goiás, locado ao Assaí Atacadista, por R$ 47,12 milhões, com contrato atípico de 20 anos. A transação, paga em parcelas, eleva o portfólio a 69 imóveis, com valor patrimonial de R$ 2,64 bilhões e alavancagem de 24,72%. O cap rate de 8,50% reforça a estratégia de renda estável.
Outros Comunicados Não Considerados Fatos Relevantes (Terceiro Período de Subscrição)
O terceiro período de subscrição alocou 1.854.541 cotas, totalizando 12.457.721 cotas subscritas por R$ 1,25 bilhão. A alta demanda reflete o interesse do mercado, com liquidação prevista para 27 de junho. A análise independente é recomendada aos investidores.
Fato Relevante (Conclusão da Aquisição em Caldas Novas)
A aquisição do imóvel em Caldas Novas foi concluída, com posse indireta assumida e receita de locação iniciada. O contrato de 20 anos com o Assaí garante estabilidade, alinhando-se à estratégia de diversificação e qualidade do portfólio.
Rendimentos e Amortizações
O fundo anunciou a distribuição de R$ 1,51 por cota em 14 de julho de 2025, com retorno mensal de 1,47% (preço da cota: R$ 102,94), refletindo a consistência na geração de renda.
Anúncio de Encerramento
A 11ª emissão de cotas foi encerrada em 27 de junho, captando R$ 1,25 bilhão com 12.457.721 cotas subscritas, majoritariamente por pessoas físicas (8.258.467 cotas). As cotas foram negociadas na B3, e a oferta foi destinada a investidores qualificados, com conformidade à CVM.
Conclusão
Junho de 2025 foi um mês estratégico para o TRXF11, com a conclusão de aquisições relevantes, expansão do portfólio para 69 imóveis e captação recorde na 11ª emissão de cotas. A gestão ativa, focada em imóveis de alta qualidade e contratos de longo prazo, mantém a estabilidade de renda, com distribuição de R$ 1,51 por cota e dividend yield atrativo. A transparência e diversificação reforçam a confiança dos 183.602 cotistas.
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