O TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário (TRXF11) teve um mês de maio de 2025 marcado por eventos significativos relacionados à sua 11ª emissão de cotas, vendas estratégicas de imóveis e atualizações operacionais. Este artigo resume os principais documentos divulgados pelo fundo, destacando as movimentações financeiras, estratégicas e de gestão que impactam seus cotistas e investidores. Abaixo, cada documento é abordado sob o respectivo subtítulo, seguido de uma conclusão e informações sobre o FiiAlerta.
O TRXF11 anunciou sua 11ª emissão de cotas, com um limite de até R$ 10 bilhões, iniciando com 9.966.177 cotas ao preço de R$ 100,34 cada, totalizando R$ 1.000.006.200,18. A oferta, exclusiva para investidores qualificados, inclui uma taxa de distribuição primária de R$ 0,14 por cota, elevando o preço de subscrição para R$ 100,48. Cotistas atuais têm direito de preferência, com prazo de 10 dias úteis a partir de 07 de maio de 2025 para exercerem a subscrição. Os recursos captados serão destinados à aquisição de novos ativos imobiliários e investimentos em projetos em desenvolvimento. A oferta, coordenada pelo BTG Pactual, pode ser parcial, desde que atinja o montante mínimo de R$ 9.999.984,74, e será registrada na CVM sob rito automático.
Este documento reforça a 11ª emissão de cotas, detalhando o montante mínimo de R$ 9.999.984,74 e o inicial de até R$ 1.000.006.200,18, com possibilidade de um lote adicional de 2.491.544 cotas, elevando o total a R$ 1.250.007.725,14. A oferta, voltada a investidores qualificados, segue o regime de melhores esforços, com preço de emissão de R$ 100,34 e taxa de distribuição de R$ 0,14 por cota. Cotistas têm direito de preferência e podem subscrever sobras ou montantes adicionais. Os recursos financiarão ativos imobiliários em desenvolvimento e novas aquisições. As cotas serão negociadas na B3, com período de subscrição de até 180 dias.
O prospecto detalha a oferta pública de 9.966.177 cotas a R$ 100,34 cada, totalizando cerca de R$ 1 bilhão, com possibilidade de aumento de 25% conforme a demanda. Os recursos serão usados para adquirir ativos como obras do Hospital Israelita Albert Einstein e da Loja Obramax, alinhados à política de investimento do fundo. Cotistas que não participarem da subscrição enfrentarão diluição econômica de até 2149,74%. O documento alerta para riscos, como patrimônio líquido negativo e necessidade de aportes adicionais, além da falta de liquidez imediata, já que o fundo é um condomínio fechado. Investidores devem analisar os fatores de risco, considerando condições econômicas e de mercado.
O início da 11ª emissão de cotas foi formalizado, com valor total de R$ 1.000.006.200,18 para 9.966.177 cotas a R$ 100,34, podendo aumentar em 25%. A oferta, destinada a investidores qualificados, assegura direito de preferência aos cotistas atuais e exige um montante mínimo de R$ 9.999.984,74. A taxa de distribuição primária é de R$ 0,14 por cota. O cronograma indicativo inclui eventos entre 02 de maio e 29 de outubro de 2025, sujeito a alterações. A oferta foi registrada automaticamente na CVM, sem garantia de veracidade das informações.
A lâmina destaca a 11ª emissão de 9.966.177 cotas a R$ 100,34, totalizando R$ 1.000.006.200,18, com possibilidade de lote adicional de 25%. Os recursos financiarão novos ativos imobiliários e projetos em desenvolvimento. Os principais riscos incluem perda de capital, baixa rentabilidade, falta de liquidez e volatilidade do mercado imobiliário. A gestora TRX e a administradora BRL Trust gerenciam o fundo, que negocia cotas na B3 sob o código TRXF11. O investimento mínimo é de cinco cotas (R$ 501,70), e cotistas têm direito de preferência. A liquidação da oferta ocorrerá em três datas em junho de 2025.
O relatório gerencial de abril de 2025 destaca a gestão ativa do TRXF11, focada em imóveis locados para grandes empresas. O fundo possui 58 imóveis em 13 estados, com valor de mercado de R$ 2,08 bilhões, vacância física de 0,22% e financeira de 0,42%. A liquidez média diária é de R$ 7,05 milhões, e o dividend yield mensal é de 0,89% (R$ 0,93 por cota). A 11ª emissão de cotas visa captar R$ 1 bilhão, e a venda de um imóvel em Santo André deve gerar lucro de R$ 5,05 milhões (R$ 0,25 por cota). O fundo tem 184.450 cotistas e alavancagem líquida de 28,23%, com guidance de distribuição entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2025.
O fundo disponibilizou um formulário estruturado para a subscrição de cotas, acessível via link na B3. Este documento facilita o processo de adesão à 11ª emissão, detalhando os procedimentos para cotistas e investidores qualificados.
A Assembleia Geral Ordinária, realizada por consulta formal em abril de 2025, aprovou as Demonstrações Financeiras de 2024, com participação de cotistas representando 2,62% das cotas. A aprovação, com 2,12% a favor, 0,01% contra e 0,48% de abstenções, ocorreu sem ressalvas, refletindo confiança na gestão e transparência do fundo. A documentação está arquivada na sede da BRL Trust.
O fundo concluiu a venda do imóvel GPA em Santo André, SP, por R$ 31.150.000,00, com pagamento em duas partes: R$ 18.000.000,00 como sinal e R$ 13.150.000,00 em 16 parcelas corrigidas pelo IPCA. A transação, alinhada à estratégia de maximizar ganhos de capital, gerará caixa para reinvestimento. A compradora assumiu a posse e a receita de locação.
O informe trimestral do 1º trimestre de 2025 destaca o TRXF11 como um fundo híbrido com gestão ativa, 20.035.563 cotas emitidas e prazo indeterminado. O portfólio inclui imóveis locados para redes como Assaí e Pão de Açúcar, com vacância e inadimplência zeradas. O fundo também investe em CRIs e outros FIIs, com rentabilidade sólida e distribuição regular de rendimentos.
O informe de abril de 2025 reporta um patrimônio líquido de R$ 2.037.973.385,10 e ativo total de R$ 3.489.803.847,64, com valor patrimonial por cota de R$ 101,72. O portfólio diversificado inclui R$ 1.996.478.877,22 em imóveis, além de cotas de outros FIIs e ações. O fundo tem 185.233 cotistas, taxa de administração de 0,07773% e passivos de R$ 1.451.830.462,54. Valores a receber, como R$ 31.384.596,91 de vendas de imóveis, reforçam a liquidez.
A venda do imóvel Assaí em Ipatinga, MG, por R$ 107.675.732,24, foi concluída, com pagamento parcial imediato e o restante em parcelas semestrais. A transação reduziu a alavancagem em R$ 142.000.000,00, gerando lucro líquido estimado de R$ 16.000.000,00 (TIR de 15% ao ano). A venda, com cap rate de 7%, alinha-se à estratégia de ganhos de capital.
Dois comunicados abordam a 11ª emissão de cotas, informando que 1.242.633 cotas foram subscritas (R$ 124.859.763,84), restando 8.723.544 disponíveis. Cotistas podem subscrever sobras com fator de proporção de 7,362112676 até 29 de maio de 2025. O processo segue regulamentações da CVM, com BTG Pactual como coordenador.
Dois comunicados idênticos informam um Memorando de Entendimentos para venda de um imóvel em Teresina, PI, locado à Sendas Distribuidora, por R$ 69.000.000,00, com pagamento inicial de R$ 44.000.000,00 e parcelas mensais. A transação, se concretizada, gerará lucro de R$ 7.122.720,37 (TIR de 10,50% ao ano, R$ 0,46 por cota) e reduzirá a alavancagem. O cap rate é de 7,85%. Este documento foi reapresentado.
O fundo anunciou a distribuição de rendimentos de R$ 0,93 por cota, a ser paga em 13 de junho de 2025. Com preço atual de R$ 102,00 por cota, o retorno mensal é de 0,91%, reforçando a atratividade do fundo para investidores focados em renda.
Maio de 2025 foi um período dinâmico para o TRXF11, com a 11ª emissão de cotas buscando captar até R$ 1 bilhão para expansão do portfólio, vendas estratégicas de imóveis (como GPA Santo André, Assaí Ipatinga e potencialmente Teresina) que geraram ganhos de capital e reduziram alavancagem, e uma gestão ativa que mantém vacância baixa e rentabilidade estável. A aprovação das Demonstrações Financeiras de 2024 e a ampla base de 185.233 cotistas reforçam a confiança no fundo. Contudo, os investidores devem estar atentos aos riscos destacados, como diluição para não subscritores e volatilidade do mercado imobiliário.
O FiiAlerta é uma ferramenta essencial para investidores de fundos imobiliários, oferecendo monitoramento em tempo real de comunicados, fatos relevantes e relatórios dos fundos. Por meio de alertas personalizados, o FiiAlerta mantém os investidores informados sobre eventos como emissões de cotas, vendas de ativos e distribuições de rendimentos, permitindo decisões rápidas e informadas. Além disso, a plataforma organiza documentos e dados financeiros, facilitando a análise de desempenho e riscos, como os destacados na lâmina do TRXF11. Com o FiiAlerta, investidores acompanham de perto a dinâmica do mercado e otimizam suas estratégias de investimento.