O Vinci Offices Fundo de Investimento Imobiliário (VINO11) é um fundo voltado para lajes corporativas, com gestão ativa e foco em ativos de renda consolidados. Em maio de 2025, o fundo continuou a demonstrar resiliência em um cenário econômico desafiador, marcado por aperto monetário no Brasil e crescimento modesto nos Estados Unidos. Este artigo resume os principais documentos divulgados pelo fundo, destacando sua performance financeira, operacional e estratégica no período.
Relatório Gerencial
O Relatório Gerencial de abril de 2025 detalha as movimentações financeiras e operacionais do VINO11. O fundo recebeu a segunda parcela de R$ 29,5 milhões pela venda de 49% do imóvel BM 336, gerando um resultado caixa não recorrente de R$ 0,15 por cota. A distribuição de rendimentos foi de R$ 0,050 por cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 11,7%. O resultado do fundo atingiu R$ 16,519 milhões, impulsionado pela venda, embora o resultado financeiro tenha sido negativo em R$ 2,945 milhões devido a despesas financeiras. A receita de aluguéis totalizou R$ 7,921 milhões, com uma taxa de ocupação média de 100% nos 10 imóveis do portfólio. Contudo, a rentabilidade da cota foi de -1,1%, inferior ao IFIX (3,0%), com a cota ajustada encerrando em R$ 5,15. O patrimônio líquido do fundo era de R$ 851,8 milhões, com 150.707 cotistas e um valor de mercado de R$ 426,6 milhões.
Informe Mensal Estruturado
O Informe Mensal Estruturado de abril de 2025 destaca a robustez financeira do VINO11, com um patrimônio líquido de R$ 851,787 milhões e um ativo total de R$ 1,327 bilhões. O fundo possui 82.826.295 cotas emitidas, com um valor patrimonial por cota de R$ 10,28. A alocação é majoritariamente em imóveis de renda acabados, totalizando R$ 1,222 bilhões, refletindo uma estratégia focada em ativos consolidados. Os valores a receber somam R$ 60,011 milhões, incluindo R$ 35,129 milhões da venda de imóveis, indicando boa liquidez. As despesas de administração são baixas, a 0,04733%, mas as obrigações totalizam R$ 476,123 milhões, exigindo atenção da gestão para manter a saúde financeira.
Informe Trimestral Estruturado
O Informe Trimestral Estruturado do 1T25 reforça a diversificação e a qualidade do portfólio do VINO11, composto por 10 imóveis, como o BM336 (Rio de Janeiro) e o Brooklyn Business Square (São Paulo), com 83 mil m² de área bruta locável (ABL). A taxa de vacância média é baixa, com destaque para o BMA Corporate (4,84%), e a inadimplência é nula, refletindo a qualidade dos inquilinos, majoritariamente dos setores financeiro, tecnologia e comunicação. As receitas, majoritariamente atreladas ao IPCA, somaram R$ 28,658 milhões, com um lucro contábil de R$ 5,449 milhões e um resultado líquido trimestral de R$ 12,112 milhões. A política de seguros robusta e a gestão ativa minimizam riscos, posicionando o fundo como uma opção atrativa para renda passiva.
Relatório Gerencial (Reapresentação do Documento)
O Relatório Gerencial trimestral do 1T25, reapresentado, detalha o portfólio do VINO11, com 76% dos ativos em São Paulo e 73% da receita proveniente de contratos atípicos, reduzindo a dependência de locatários individuais. A taxa de ocupação média é de 97%, mas a inadimplência líquida foi temporariamente impactada por atrasos da WeWork, posteriormente regularizados. O aluguel médio de contratos típicos é de R$ 81,09/m². As obrigações financeiras somam R$ 470,9 milhões, com um caixa líquido projetado de R$ 31,2 milhões para o fim de 2025. O resultado dos imóveis cresceu 88% em relação ao 1T24, mas despesas financeiras de R$ 10,259 milhões impactaram o resultado total, que foi de R$ 0,036 por cota.
Rendimentos e Amortizações
O Aviso aos Cotistas de maio de 2025 anunciou a distribuição de rendimentos de R$ 0,050 por cota, com pagamento em 13 de junho de 2025. Com a cota a R$ 5,23, o retorno mensal foi de 0,96%. O pagamento beneficia os cotistas registrados até 30 de maio de 2025, mantendo a consistência na distribuição de proventos.
Outros Comunicados Não Considerados Fatos Relevantes
O Comunicado ao Mercado de maio de 2025 reforça a distribuição de rendimentos de R$ 0,050 por cota, com pagamento em 13 de junho de 2025, e destaca a atuação da gestora Vinci Real Estate e da administradora BRL Trust. O relatório mensal de desempenho, com mais detalhes, será publicado em 06 de junho de 2025, permitindo acompanhamento detalhado pelos investidores.
Conclusão
O VINO11 apresentou em maio de 2025 uma gestão sólida, com alta ocupação, baixa vacância e inadimplência controlada, apesar de desafios como despesas financeiras e um cenário econômico adverso. A venda parcial do imóvel BM 336 gerou caixa significativo, e a distribuição de rendimentos de R$ 0,050 por cota mantém o fundo atrativo para investidores em busca de renda passiva. A diversificação do portfólio e a proteção contra inflação via contratos atrelados ao IPCA reforçam sua resiliência. Contudo, a alavancagem e a rentabilidade inferior ao IFIX demandam monitoramento contínuo.
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