O XP Log FII (XPLG11) é um fundo de investimento imobiliário focado em ativos logísticos e industriais, com um portfólio robusto e uma base de 340.272 cotistas. Em junho de 2025, o fundo apresentou atualizações relevantes em seus relatórios, informes e atos administrativos, além de anunciar uma aquisição estratégica que promete fortalecer sua posição no mercado. Este artigo resume os principais documentos divulgados pelo fundo, destacando os acontecimentos mais significativos do período.
Relatório Gerencial
O XPLG11 anunciou a distribuição de R$ 0,82 por cota em maio de 2025, com um dividend yield anualizado de 9,68%, mantendo o compromisso de distribuir pelo menos 95% dos lucros, conforme a legislação. A gestora busca estabilizar os rendimentos com base no fluxo de caixa semestral, que acumula R$ 3,36 por cota. Em relação aos locatários, houve devolução parcial de área pela B2W, mas novos contratos com empresas logísticas foram firmados, resultando em uma vacância física e financeira de 7,9%. A inadimplência foi de 2,5%.
Com um patrimônio líquido de R$ 3,35 bilhões, o fundo possui 72 locatários e 1.001.477 m² de área construída. A rentabilidade apresentou uma TIR bruta de 16,21% ao ano, com retorno total bruto de 1,25% nos últimos 12 meses. O valor de mercado da cota é de R$ 101,65, enquanto o patrimonial é de R$ 107,49, com liquidez média diária de R$ 3,2 milhões. O fundo também destacou práticas ESG, com imóveis certificados em sustentabilidade, e segue buscando novos locatários e oportunidades de reciclagem de portfólio.
Informe Mensal Estruturado
O informe de maio de 2025 detalhou a posição financeira do XPLG11, com um patrimônio líquido de R$ 3,35 bilhões e ativo total de R$ 3,75 bilhões. O fundo possui 31.175.931 cotas emitidas, com valor patrimonial por cota de R$ 107,49. O portfólio é diversificado, com R$ 3,49 bilhões investidos, sendo R$ 2,64 bilhões em imóveis de renda acabados e R$ 619,15 milhões em cotas de outros FIIs. As despesas de administração são de 0,063% ao mês, e o fundo não registra custos com custódia, indicando eficiência operacional.
O fundo tem R$ 67 milhões a receber, incluindo R$ 36,38 milhões de aluguéis, o que reforça sua liquidez. A base de cotistas é ampla, com 339.855 pessoas físicas, 343 pessoas jurídicas não financeiras e 20 FIIs, demonstrando confiança do mercado no fundo.
Rendimentos e Amortizações
O aviso aos cotistas confirmou a distribuição de rendimentos de R$ 0,82 por cota, com pagamento agendado para 14 de julho de 2025. Com o preço da cota a R$ 100,00, o retorno mensal foi de 0,82%, reforçando a atratividade do fundo para investidores em busca de renda passiva.
Instrumento Particular de Alteração do Regulamento
Em 30 de junho de 2025, o regulamento do XPLG11 foi atualizado para atender à Resolução CVM nº 175. A principal mudança foi a correção do capital autorizado para emissão de novas cotas, fixado em R$ 10 bilhões, devido a um erro de digitação anterior. O fundo, estruturado como condomínio fechado, mantém sua política de investimento focada na exploração comercial de imóveis, com pelo menos 2/3 do patrimônio em ativos imobiliários. A administração é conduzida pela Vórtx, e a gestão dos ativos fica a cargo da XP Vista Asset Management, garantindo transparência e proteção aos cotistas. Riscos como volatilidade de mercado e condições econômicas foram destacados, com a gestão comprometida em mitigá-los.
Fato Relevante
O XPLG11 anunciou uma Carta de Intenções para adquirir ativos logísticos dos fundos RBRL11 e RDLI11 por R$ 1,54 bilhão, em uma transação que envolve pagamento em dinheiro, assunção de obrigações e subscrição de cotas. A operação, sujeita a diligências e documentos definitivos, visa ativos de alta qualidade em localizações estratégicas, com prazo de exclusividade de 60 dias (prorrogáveis por 30). Após a transação, o portfólio do fundo terá 25 empreendimentos, 1,38 milhão de m² de área bruta locável e vacância reduzida para 5,7%. A receita mensal de locação deve atingir R$ 33,9 milhões, com maior diversificação e contratos atípicos, aumentando a previsibilidade de receita. A aquisição reforça a posição do fundo no setor logístico, com expectativa de manutenção dos dividendos atuais e maior liquidez.
Conclusão
Em junho de 2025, o XPLG11 consolidou sua posição como um dos principais fundos imobiliários logísticos do Brasil, com uma gestão eficiente, rentabilidade atrativa e uma aquisição estratégica que promete diversificar ainda mais seu portfólio. A distribuição de R$ 0,82 por cota e a vacância controlada demonstram a solidez do fundo, enquanto a atualização regulatória reforça sua conformidade com as normas da CVM. A aquisição dos ativos do RBRL11 e RDLI11 posiciona o XPLG11 para capturar oportunidades em um mercado de alta demanda, mantendo o foco em sustentabilidade e governança.
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