O XP Log Fundo de Investimento Imobiliário (XPLG11) é um dos principais fundos imobiliários do mercado brasileiro, com foco em imóveis logísticos e uma gestão ativa voltada para a maximização de retornos aos cotistas. Em maio de 2025, o fundo divulgou uma série de documentos que detalham sua performance financeira, decisões estratégicas e atualizações regulatórias. Este artigo resume os principais pontos de cada documento, oferecendo uma visão consolidada do desempenho e das perspectivas do XPLG11 no último mês.
Relatório Gerencial
O XPLG11 anunciou a distribuição de R$ 0,82 por cota em abril de 2025, com um dividend yield anualizado de 9,72%, reforçando seu compromisso de distribuir mais de 95% dos lucros, conforme a legislação. O pagamento está programado para 15/05/25. O fundo mantém uma vacância física estável em 5,2% e celebrou um novo contrato de locação que garantiu 100% de ocupação no WT Extrema, demonstrando a atratividade de seus ativos. Com um patrimônio líquido de R$ 3,33 bilhões e 340.602 cotistas, o fundo apresenta receitas de locação de R$ 272,28 milhões nos últimos 12 meses e despesas operacionais de R$ 56,39 milhões. Seu portfólio é diversificado, com 92% em imóveis e 53% dos contratos atípicos indexados ao IPCA, oferecendo proteção contra a inflação. A gestão destaca práticas ESG, com ativos certificados em sustentabilidade, e um saldo devedor de R$ 412,33 milhões, com foco na manutenção da liquidez.
AGO - Sumário das Decisões
A Assembleia Geral Ordinária (AGO) aprovou as contas e demonstrações contábeis do fundo relativas ao último exercício social, com 71,44% dos votos dos cotistas presentes. As informações auditadas estão disponíveis nos canais oficiais da administradora, que reiterou seu compromisso com a transparência e a comunicação com os investidores, oferecendo canais para esclarecimentos adicionais.
Informe Mensal Estruturado (Abril 2025)
O informe de abril de 2025 detalha a sólida posição financeira do XPLG11, com um patrimônio líquido de R$ 3,33 bilhões e ativos totais de R$ 3,75 bilhões. O fundo possui 31.175.931 cotas emitidas, com valor patrimonial por cota de R$ 106,75, e uma base diversificada de 340.602 cotistas. As despesas de administração são baixas, a 0,0595%, e o fundo mantém R$ 620,15 milhões investidos em cotas de outros FIIs, além de R$ 2,61 bilhões em imóveis para renda acabados. Os passivos somam R$ 424,26 milhões, exigindo monitoramento para garantir a saúde financeira de longo prazo.
Informe Trimestral Estruturado
O informe trimestral destaca a constituição do XPLG11 em 2016, com gestão ativa no segmento de ativos híbridos. O fundo possui uma carteira diversificada de imóveis em estados como São Paulo e Pernambuco, com vacância e inadimplência nulas. A maioria dos contratos (81%) é indexada ao IPCA, e a gestão mantém um programa robusto de manutenção preventiva e seguros. No último trimestre, o fundo registrou receitas de aluguéis de R$ 58,69 milhões e um resultado financeiro líquido de R$ 77,03 milhões, com rendimentos a pagar de R$ 25,56 milhões, indicando uma posição sólida para distribuições futuras.
Informe Mensal Estruturado (Dezembro 2024 - Reapresentação do Documento)
Este documento, reapresentado, refere-se a dezembro de 2024 e mostra um patrimônio líquido de R$ 3,40 bilhões e ativos totais de R$ 3,83 bilhões. O valor patrimonial por cota era de R$ 108,93, com 342.025 cotistas. O portfólio inclui R$ 2,83 bilhões em direitos sobre imóveis, sendo R$ 2,60 bilhões em imóveis de renda acabados, e R$ 674,91 milhões em cotas de outros FIIs. As despesas de administração foram de 0,0575%, e os valores a receber totalizaram R$ 89,61 milhões, com destaque para aluguéis e outros créditos.
Instrumento Particular de Alteração do Regulamento
O regulamento do XPLG11 foi alterado para adequação à Resolução CVM nº 175/2022, sem mudanças em sua política de investimento ou taxas. As principais alterações incluem a criação de uma classe única de cotas com responsabilidade limitada, a segregação de taxas de prestadores de serviços e a atualização de fatores de risco, como o de insolvência. As mudanças entram em vigor em 29/05/25, reforçando a governança e a transparência do fundo.
Regulamento
O regulamento do XPLG11 detalha sua estrutura como um condomínio fechado com prazo indeterminado, administrado pela Vórtx e gerido pela XP Vista. O fundo foca na exploração comercial de imóveis, com pelo menos 2/3 do patrimônio em ativos imobiliários, e distribui no mínimo 95% dos lucros. As cotas são nominativas, e a governança inclui assembleias para decisões estratégicas. Os cotistas enfrentam riscos de mercado, crédito e liquidez, com responsabilidade limitada ao valor subscrito.
Rendimentos e Amortizações
O fundo anunciou a distribuição de rendimentos de R$ 0,82 por cota, com pagamento em 13/06/25. Com o preço da cota em R$ 100,60, o retorno mensal é de 0,82%, consolidando a atratividade do XPLG11 para investidores em busca de renda passiva.
Conclusão
O XPLG11 demonstrou em maio de 2025 uma gestão robusta, com distribuições consistentes, baixa vacância e uma carteira diversificada que combina imóveis logísticos e investimentos financeiros. A aprovação das contas na AGO e as alterações regulatórias reforçam a transparência e a conformidade do fundo. Apesar de desafios como o saldo devedor e a necessidade de monitoramento de passivos, o XPLG11 mantém uma posição financeira sólida, com foco em sustentabilidade e proteção contra a inflação. Para investidores, o fundo segue como uma opção atrativa no segmento logístico.
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