O XP Log Fundo de Investimento Imobiliário (XPLG11) é um dos principais fundos imobiliários do mercado brasileiro, com foco no segmento logístico e uma gestão ativa voltada para a geração de renda aos cotistas. Em março de 2025, o fundo passou por eventos relevantes que impactaram sua performance, distribuição de rendimentos e estratégias de portfólio. Este artigo resume os principais acontecimentos com base nos documentos disponíveis, oferecendo uma visão clara do desempenho do XPLG11 no último mês.
Relatório Gerencial
Em fevereiro de 2025, o XPLG11 anunciou uma distribuição de R$ 0,82 por cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 10,71%, alinhado à obrigatoriedade de distribuir pelo menos 95% dos lucros. A gestão busca estabilizar os rendimentos com base no fluxo de caixa semestral. O fundo registrou uma vacância física e financeira de 3,7%, influenciada pela devolução de 1.786 m² pela Prátika, mas também concluiu a venda de um imóvel em Cabo de Santo Agostinho/PE, gerando um ganho de capital de R$ 3,87 por cota, com impacto mensal positivo de R$ 0,04 por cota ao longo de 30 meses. Com um patrimônio líquido de R$ 3,33 bilhões e 342.051 cotistas, o fundo mantém uma carteira diversificada, com 92% em imóveis, concentrados majoritariamente em São Paulo (49,2%). A liquidez foi robusta, com R$ 4,5 milhões de volume diário, embora a cota de mercado (R$ 91,85) esteja abaixo do valor patrimonial (R$ 106,92).
Informe Mensal Estruturado
O informe mensal revelou um patrimônio líquido de R$ 3,33 bilhões e um ativo total de R$ 3,77 bilhões, com 31.175.931 cotas emitidas. A rentabilidade total em março foi de 0,55%, mas a rentabilidade patrimonial foi negativa (-0,21%), contrastando com um dividend yield mensal de 0,77%. O portfólio segue focado em imóveis de renda (R$ 3,46 bilhões investidos), especialmente no setor logístico, gerido pela VÓRTX DTVM LTDA. A estratégia reflete a busca por receita estável, mas os números indicam desafios na valorização patrimonial no curto prazo.
Rendimentos e Amortizações
Em 14 de abril de 2025, o fundo distribuirá R$ 0,82 por cota como rendimento, conforme anunciado no aviso aos cotistas. Com o preço da cota em R$ 97,08, o retorno mensal foi de 0,84%. Essa distribuição reforça o compromisso do XPLG11 com a geração de renda, mesmo em um cenário de leve oscilação patrimonial.
Informe Anual Estruturado
Constituído em 2016, o XPLG11 possui uma gestão ativa e foco híbrido no setor logístico. Em 2025, investiu R$ 563,65 milhões para expandir seu portfólio, que totaliza R$ 2,83 bilhões em ativos imobiliários, com uma ligeira queda de 0,02% em relação ao período anterior. Com 342.025 cotistas detendo 96,14% das cotas, o fundo apresenta alta pulverização, mas carece de representantes dos cotistas na governança, o que pode ser um ponto de atenção. A transparência é garantida por divulgações no site oficial e na B3.
Demonstrações Financeiras
As demonstrações de 31 de dezembro de 2024, auditadas pela PricewaterhouseCoopers, mostram um ativo total de R$ 3,83 milhões e um patrimônio líquido de R$ 3,39 milhões, com propriedades para investimento em R$ 2,83 milhões. O lucro líquido foi de R$ 179,94 mil (R$ 5,77 por cota), impactado por ajustes negativos no valor justo dos imóveis, apesar de receitas de locação de R$ 246,16 mil. As despesas operacionais subiram para R$ 25,22 mil, e os rendimentos distribuídos somaram R$ 1,15 milhão (34,04% do patrimônio líquido). Riscos de mercado e crédito persistem, mas a gestão busca mitigá-los.
Conclusão
Março de 2025 foi um mês de resultados mistos para o XPLG11. A distribuição de rendimentos permaneceu atrativa, com um dividend yield sólido, mas a rentabilidade patrimonial negativa e a vacância indicam desafios na valorização dos ativos. A venda de um imóvel trouxe ganhos de capital, enquanto a estratégia de foco logístico e diversificação regional reforça a resiliência do fundo. Para investidores, o XPLG11 segue como uma opção de renda estável, mas exige acompanhamento atento às oscilações patrimoniais.
FiiAlerta
O FiiAlerta é uma ferramenta essencial para investidores de fundos imobiliários como o XPLG11. Ele oferece análises detalhadas, alertas sobre eventos relevantes (como distribuições e vacâncias) e acompanhamento em tempo real do desempenho dos fundos, ajudando os cotistas a tomar decisões informadas e a monitorar riscos e oportunidades no mercado.