O XP Malls FII (XPML11) é um fundo de investimento imobiliário focado na exploração de shopping centers, com um portfólio diversificado e gestão ativa pela XP Vista Asset Management. Em abril de 2025, o fundo apresentou atualizações significativas em seus relatórios, incluindo aquisições estratégicas, desempenho financeiro resiliente e distribuições de rendimentos. Este artigo resume os principais documentos divulgados, destacando os eventos mais relevantes do período.
Relatório Gerencial
O XPML11, com um patrimônio líquido de cerca de R$ 6,6 bilhões, enfrentou desafios do setor varejista em fevereiro de 2025, com uma queda de 0,4% nas vendas em relação ao ano anterior, mas um crescimento nominal de 5,1%. O portfólio demonstrou resiliência, com um NOI Caixa/m² de R$ 126 e uma inadimplência líquida de -1,9%, indicando recuperação nos recebimentos. O fundo anunciou uma distribuição de R$ 0,92 por cota, a ser paga em 25 de março de 2025, em linha com a legislação que exige a distribuição de 95% dos lucros. Apesar de um caixa negativo projetado de R$ 62 milhões para o final de 2025, a gestão avalia estratégias como venda de ativos e captação de dívidas para otimizar o fluxo de caixa. Com 25 shopping centers e uma Área Bruta Locável (ABL) de 930 mil m², a diversificação geográfica, especialmente na região Sudeste, fortalece a estabilidade do fundo. A liquidez das cotas é robusta, com volume médio diário de R$ 13,6 milhões, e o valor de mercado da cota (R$ 102,35) está abaixo do valor patrimonial (R$ 117,21).
Fato Relevante
O XPML11 anunciou a aquisição de 10,04% do Shopping Pátio Higienópolis, um trophy asset em São Paulo, por R$ 243,68 milhões, pago em três parcelas (70% à vista e o restante corrigido pelo CDI). O shopping, com 34.992 m² de ABL e 287 lojas, é um marco no varejo paulistano, gerido pela Iguatemi. A transação visa qualificar o portfólio e melhorar indicadores financeiros, com uma estimativa de dividend yield de 11,1% no primeiro ano: A aquisição deve impulsionar o NOI na região Sudeste, com a diversificação do portfólio destacada por gráficos de ABL por administradora e região. As distribuições futuras dependerão da performance dos ativos, com até 5% do resultado operacional podendo ser retido.
Fato Relevante (Reapresentação do Documento)
Este documento é uma reapresentação do Fato Relevante sobre a aquisição de 10,04% do Shopping Pátio Higienópolis, com os mesmos detalhes da transação de R$ 243,68 milhões e pagamento em três parcelas. O shopping, gerido pela Iguatemi, reforça a estratégia de qualificação do portfólio, com um yield estimado de 11% no primeiro ano. A reapresentação reitera a importância da diversificação e o compromisso da gestora em manter o mercado informado sobre a conversão dos CRIs relacionados à transação.
Informe Mensal Estruturado
O informe de março de 2025 reporta um patrimônio líquido de R$ 6,65 bilhões e um ativo total de R$ 7,99 bilhões. Com 56,72 milhões de cotas emitidas, o valor patrimonial por cota é de R$ 117,21. O portfólio inclui R$ 5,65 bilhões em imóveis, R$ 1,42 bilhões em cotas de outros FIIs e R$ 120,71 milhões em CRIs, refletindo diversificação. As despesas administrativas são de 0,0519%, e o fundo possui R$ 208,58 milhões a receber, incluindo R$ 5,37 milhões de vendas de imóveis. Com 582.781 cotistas, majoritariamente pessoas físicas, o fundo mantém uma base ampla e estável.
Rendimentos e Amortizações
O XPML11 anunciou uma distribuição de rendimentos de R$ 0,92 por cota, com pagamento em 25 de abril de 2025. Com o preço da cota a R$ 103,90, o retorno mensal é de 0,89%, reforçando a atratividade do fundo para investidores focados em renda passiva.
Informe Mensal Estruturado (Reapresentação do Documento)
Esta reapresentação do informe de março de 2025 atualiza o patrimônio líquido para R$ 6,66 bilhões e o ativo total para R$ 7,97 bilhões, com o valor patrimonial por cota em R$ 117,33. O portfólio inclui R$ 5,60 bilhões em imóveis, R$ 1,36 bilhões em cotas de FIIs e R$ 120,78 milhões em CRIs. As despesas administrativas são de 0,0524%, e os valores a receber somam R$ 205,29 milhões. O número de cotistas subiu para 588.620, com predominância de pessoas físicas, reforçando a solidez da base de investidores.
Conclusão
Em abril de 2025, o XPML11 demonstrou resiliência frente aos desafios do varejo, com uma gestão ativa que busca otimizar o fluxo de caixa e qualificar o portfólio por meio de aquisições estratégicas, como a do Shopping Pátio Higienópolis. A diversificação geográfica e a robusta liquidez das cotas, aliadas a uma distribuição de R$ 0,92 por cota, reforçam o apelo do fundo para investidores. Apesar de um caixa negativo projetado, a gestora explora alternativas para garantir a saúde financeira, mantendo o foco em ESG e na geração de valor a longo prazo.
FiiAlerta
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