O XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário (XPML11) é um dos principais fundos do setor de shopping centers no Brasil, com foco em geração de renda e ganho de capital através de uma gestão ativa e diversificada. Em julho de 2025, o fundo continuou a demonstrar resiliência em um cenário econômico positivo, marcado por melhorias no varejo e iniciativas estratégicas. Baseado nos relatórios e comunicados divulgados, este artigo resume os principais acontecimentos, destacando desempenho operacional, transações financeiras, estrutura patrimonial e atualizações regulatórias. Apesar de alguns dados se referirem a meses anteriores como maio e junho, eles refletem o momentum que influenciou o período de julho, com distribuições de rendimentos e ajustes no portfólio.
Relatório Gerencial
O Relatório Gerencial de julho de 2025 enfatiza o sólido desempenho do XPML11, que iniciou operações em 2017 e conta com um patrimônio líquido de cerca de R$ 6,66 bilhões. Gerido pela XP Vista Asset Management, o fundo aplica uma taxa de administração de 0,75% ao ano e uma taxa de performance de 20% sobre o excedente do benchmark IPCA + 6%. Em maio, o varejo registrou alta, impulsionada pelo Dia das Mães e eventos culturais, resultando em um aumento de 2% no fluxo de pessoas e 1,0% nas vendas reais. Os indicadores do fundo mostraram crescimento: vendas por m² subiram 1,8%, NOI caixa por m² cresceu 13,3% em relação a 2024, Same Store Sales avançou 9,6% e Same Store Rent, 4,0%.
Financeiramente, o fundo recebeu R$ 32 milhões da venda da SPE do Shopping Cerrado em maio e R$ 66 milhões da conversão de FIIs listados em junho, com retornos acima do CDI. A distribuição de rendimentos em 25/06/2025 foi de R$ 0,92 por cota, cumprindo a exigência de distribuir pelo menos 95% dos lucros semestrais. Iniciativas ESG foram destacadas, como gestão de resíduos no Shopping da Bahia, reciclagem no Natal Shopping e campanhas de saúde no Grand Plaza Shopping. Três ativos receberam prêmios no Prêmio Abrasce 2025: Campinas Shopping (Prata em entretenimento), Grand Plaza (Bronze em ações internas) e Internacional Shopping (Bronze em eficiência energética).
A estrutura financeira inclui cronogramas de desembolsos até 2027, com uma necessidade projetada de caixa negativa de R$ 305 milhões ao final de 2025, considerada gerenciável dada a baixa alavancagem (loan to value de 8%). Alternativas para mitigar isso incluem venda de ativos, emissão de cotas e captação via dívida. A alavancagem média desde 2021 é de 26,5%, atualmente em 25,9%, com ativos totais de R$ 7,8 bilhões. No mercado secundário, junho registrou 2,3 milhões de negociações e volume de R$ 241 milhões, com giro de 4,1% das cotas.
A carteira é diversificada, com 26 shoppings totalizando 964 mil m² de ABL (330 mil m² próprios), espalhados por regiões do Brasil, majoritariamente no Sudeste (75%). Vendas totais em maio foram de R$ 1,85 bilhão, vacância em 4,0% e inadimplência em 1,4%. O portfólio inclui administradores como SYN, Allos e JHSF, com histórico de aquisições e alienações para otimizar o risco-retorno.
Fato Relevante
No Fato Relevante divulgado, o XPML11 anunciou a venda das quotas da SYN Laranjeira Empreendimentos Imobiliários Ltda., que detém 35,87% do Shopping D (participação indireta do fundo de 23%). O valor da transação é R$ 22,4 milhões, pago na conclusão, sujeito à aprovação do CADE. Espera-se um ganho de capital de R$ 5,6 milhões, com distribuição potencial de R$ 0,10 por cota e TIR anualizada de 29,30%. Adquirido em junho de 2024 como parte do Portfólio SYN, o Shopping D representava menos de 1% do NOI Caixa e tinha indicadores inferiores à média do fundo.
Essa alienação alinha-se à estratégia de reciclagem de portfólio, otimizando capital e KPIs. Após a transação, a diversificação permanece forte: 75% da ABL no Sudeste, com SYN como maior administradora (32%). Gráficos mostram que o NOI/m² do Shopping D era inferior ao portfólio geral e ao da SYN, reforçando a decisão. A expectativa para os próximos 12 meses indica distribuição equilibrada de NOI entre os ativos remanescentes.
Informe Mensal Estruturado
O Informe Mensal Estruturado referente a junho de 2025, que impacta o contexto de julho, reporta um patrimônio líquido de R$ 6,66 bilhões e ativo total de R$ 7,95 bilhões. O valor patrimonial por cota é R$ 117,39, com 56,7 milhões de cotas emitidas. A taxa de administração é 0,05520%, e não há despesa com custodiante.
A composição da carteira é diversificada: R$ 5,61 bilhões em imóveis para renda acabados, R$ 1,37 bilhão em cotas de outros FIIs, R$ 322 milhões em ações de sociedades FII-relacionadas e R$ 292 milhões em CRIs. Há R$ 5,4 milhões a receber de vendas de imóveis e R$ 211 milhões de outros recebíveis. O passivo total é R$ 1,30 bilhão, incluindo R$ 663 milhões em obrigações de aquisição de imóveis e R$ 553 milhões em obrigações sobre recebíveis.
A base de cotistas soma 592.434 investidores, majoritariamente pessoas físicas (591.491), com presença de pessoas jurídicas (824), FIIs (26) e outros fundos (47), refletindo ampla acessibilidade.
Rendimentos e Amortizações
O Aviso aos Cotistas sobre Rendimentos e Amortizações informa a distribuição de proventos do tipo Rendimento para o código XPML11. O pagamento ocorreu em 25/07/2025, no valor de R$ 0,92 por cota. Com preço atual de R$ 103,00 por cota, o retorno mensal é de 0,89%, reforçando a atratividade do fundo para investidores em busca de renda recorrente.
Outros Comunicados Não Considerados Fatos Relevantes
O Comunicado ao Mercado relata a adaptação do regulamento do XPML11 à Resolução CVM nº 175/2022, via Instrumento Particular de Alteração. Não houve mudanças no funcionamento ou estrutura que demandem deliberação de cotistas, apenas adequações normativas. O regulamento atualizado está disponível no site da CVM, e a administradora XP Corretora se coloca à disposição para esclarecimentos, destacando transparência regulatória.
Conclusão
Em julho de 2025, o XPML11 manteve sua trajetória positiva, com forte desempenho operacional no varejo, transações estratégicas como a venda do Shopping D para otimizar o portfólio, distribuições consistentes de rendimentos e uma estrutura financeira sólida com baixa alavancagem. A diversificação geográfica e por administradores, aliada a iniciativas ESG e prêmios recebidos, posiciona o fundo como uma opção resiliente em meio a um cenário econômico em recuperação. Investidores podem esperar continuidade na geração de valor, com foco em gestão ativa e conformidade regulatória.
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