O XP Malls FII (XPML11) é um fundo de investimento imobiliário com foco em shopping centers, gerido pela XP Vista Asset Management. Com um patrimônio líquido de cerca de R$ 6,66 bilhões e mais de 598 mil cotistas, o fundo busca gerar renda e ganho de capital por meio da exploração e negociação de ativos imobiliários. Em junho de 2025, o fundo continuou a demonstrar solidez operacional e financeira, com destaque para a performance dos shoppings, ajustes regulatórios e gestão eficiente. Este artigo resume os principais documentos divulgados pelo XPML11 referentes a maio e junho de 2025, destacando os eventos e estratégias que impactaram o fundo.
O relatório gerencial de maio de 2025 destaca o desempenho positivo do XPML11, impulsionado pelo aumento do fluxo de visitantes nos shoppings, especialmente devido a datas comemorativas como a Páscoa. As vendas no varejo cresceram 1,6% em relação ao ano anterior, conforme o Índice Cielo do Varejo Ampliado. Indicadores operacionais como Same Store Sales (+12,3%) e Same Store Rent (+3,5%) refletem a robustez do portfólio, enquanto o NOI Caixa/m² permaneceu estável em R$ 125.
O fundo distribuiu R$ 0,92 por cota em maio, com um resultado acumulado não distribuído de R$ 0,99 por cota, respeitando a obrigatoriedade de distribuir 95% dos lucros. A liquidez das cotas foi de R$ 10,6 milhões diários, com a cota fechando a R$ 104,60 no mercado, ante um valor patrimonial de R$ 117,39. A TIR bruta foi de 7,53% ao ano, superando o IFIX em 1,90 pontos percentuais.
A carteira, composta por 26 shopping centers e 964 mil m² de Área Bruta Locável (ABL), mantém diversificação geográfica, com 75% no Sudeste. A gestão avalia opções para cobrir uma necessidade de caixa de R$ 285 milhões até o final de 2025, incluindo venda de ativos, emissão de cotas ou captação de dívida, com alavancagem saudável (loan to value de 8%). Ações ESG, como gestão de resíduos e campanhas de saúde, reforçam o compromisso com sustentabilidade.
O aviso aos cotistas de junho de 2025 detalhou a distribuição de rendimentos, com pagamento de R$ 0,92 por cota em 25/06/2025. Com o preço da cota a R$ 104,12, o retorno mensal foi de 0,88%. Essa distribuição reforça a consistência do fundo em entregar proventos aos investidores, alinhada à sua política de distribuir ao menos 95% dos lucros.
O informe mensal, reapresentado com referência a maio de 2025, confirma a solidez financeira do XPML11. O patrimônio líquido é de R$ 6,66 bilhões, com ativos totais de R$ 7,96 bilhões. O fundo possui 56,7 milhões de cotas emitidas, com valor patrimonial por cota de R$ 117,40. O portfólio inclui R$ 7,6 bilhões em investimentos imobiliários, sendo R$ 5,61 bilhões em direitos sobre imóveis e R$ 1,37 bilhão em cotas de outros FIIs.
Os valores a receber somam R$ 266,39 milhões, incluindo receitas de vendas de imóveis e outros créditos, indicando boa capacidade de geração de liquidez. As despesas de administração (0,056%) e custodiante (0%) são baixas, refletindo eficiência. Com 59.843 cotistas, majoritariamente pessoas físicas, o fundo demonstra resiliência e diversidade na base de investidores.
O XPML11 está ajustando seu regulamento para atender à Resolução CVM 175, que entra em vigor em outubro de 2023. As mudanças incluem a criação de uma classe única de cotas, simplificando a estrutura do fundo, e a limitação da responsabilidade dos cotistas ao valor de suas cotas, protegendo-os em caso de patrimônio líquido negativo. A remuneração dos prestadores de serviços será ajustada para não exceder a taxa de administração, evitando custos adicionais. Essas alterações, que não impactam os direitos dos cotistas, serão consolidadas após protocolo na CVM, garantindo conformidade e transparência.
O regulamento do XPML11 define sua operação como fundo público de prazo indeterminado, com foco em renda e ganho de capital via exploração imobiliária. Gerido pela XP Vista Asset Management, o fundo exige que o gestor atue com diligência, seguindo normas da CVM. A política de distribuição prevê pagamentos mensais de pelo menos 95% dos lucros até o dia 25 do mês seguinte, com possibilidade de reserva de contingência.
A taxa de administração é de 0,75% ao ano, e a taxa de performance, de 20% sobre o que exceder IPCA + 6%. Não há taxas de ingresso ou saída. Os cotistas têm responsabilidade limitada, e o fundo pode ser liquidado em casos como patrimônio negativo. Assembleias de cotistas são previstas para decisões estratégicas, reforçando a governança.
Em junho de 2025, o XPML11 demonstrou resiliência e consistência, com desempenho operacional sólido, distribuição de rendimentos de R$ 0,92 por cota e ajustes regulatórios para alinhamento à nova normativa da CVM. A gestão ativa, com foco em diversificação, eficiência financeira e práticas ESG, posiciona o fundo como uma opção atrativa no mercado de FIIs. A necessidade de caixa de R$ 285 milhões é administrável, e a liquidez das cotas reforça a confiança dos investidores. O fundo segue superando benchmarks como o IFIX, consolidando sua relevância no setor.
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