Introdução
O mês de novembro de 2025 marcou um período de consolidação e avanços estratégicos para o XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário (XPML11), um dos principais FIIs focados em shopping centers no Brasil. Gerido pela XP Vista Asset Management, o fundo, com patrimônio líquido superior a R$ 6 bilhões e mais de 621 mil cotistas, demonstrou resiliência em um cenário de recuperação do varejo e estabilidade macroeconômica. Eventos como a convocação de assembleia geral, o encerramento de uma oferta de cotas, distribuições de rendimentos e anúncios de transações relevantes destacaram a gestão ativa do portfólio, com ênfase em diversificação e otimização de ativos. Este artigo resume os principais documentos divulgados, oferecendo uma visão clara dos desdobramentos que impactaram cotistas e investidores.
Relatório Gerencial
O Relatório Gerencial do XPML11, referente ao período recente, reforça o posicionamento do fundo como um player ativo no setor de shoppings, com patrimônio de R$ 6,39 bilhões e foco em geração de renda e ganho de capital. Em agosto de 2025, o fundo distribuiu R$ 0,92 por cota, atendendo à exigência legal de 95% dos lucros semestrais. Os indicadores operacionais foram positivos, com aumento de 10,3% nas vendas por m² e 6,1% no NOI caixa/m², impulsionados por Same Store Sales de +3,5% e Same Store Rent de +1,6%. A carteira abrange 26 shoppings com 964 mil m² de ABL, concentrada no Sudeste (75%), e gestão diversificada entre administradores como JHSF e Iguatemi. Financeiramente, a dívida é baixa (LTV de 8%), mas há um déficit de caixa projetado de R$ 420 milhões até o fim do ano, mitigado por estratégias como vendas de ativos e emissões de cotas. No ESG, iniciativas incluem reciclagem e ações sociais, enquanto a liquidez das cotas na B3 atingiu volume médio diário de R$ 11,4 milhões, com preço de fechamento em R$ 105,30. Historicamente, o fundo supera o IFIX e CDI, com aquisições recentes como Pátio Higienópolis fortalecendo o portfólio.
Aviso ao Mercado
No Aviso ao Mercado sobre a 13ª Oferta Pública de Distribuição de Cotas, o XPML11 comunicou o encerramento do período de exercício do direito de preferência, registrado na CVM sob Resolução nº 160. Inicialmente, a emissão previa até 1.843.546 cotas a R$ 112,61 cada, totalizando R$ 207,6 milhões. Apenas 7.719 cotas foram subscritas nesse período (R$ 869 mil), deixando 1.835.827 cotas (R$ 206,7 milhões) para a fase de coleta de intenções. As ordens seriam atendidas até o limite disponível, com detalhes acessíveis via sites da gestora, CVM e B3. O documento enfatiza que não se trata de recomendação de investimento, alertando para riscos e a ausência de análise prévia da CVM no rito automático, que dispensa revisão dos documentos de oferta.
Rendimentos e Amortizações
O Aviso aos Cotistas sobre Rendimentos e Amortizações anunciou a distribuição de proventos no dia 24 de outubro de 2025, com pagamento de R$ 0,92 por cota para o código XPML11. Com preço atual da cota em R$ 106,00, o retorno mensal foi de 0,87%, reforçando a política de distribuição mensal de pelo menos 95% dos resultados em base caixa. Essa ação mantém a atratividade do fundo para investidores em busca de renda recorrente, alinhada à performance operacional dos shoppings.
Demonstrações Financeiras
As Demonstrações Financeiras, auditadas pela PricewaterhouseCoopers com opinião favorável, referem-se ao exercício encerrado em 30 de junho de 2025. O patrimônio líquido foi de R$ 6,16 bilhões, uma redução ante R$ 6,61 bilhões em 2024, devido a prejuízo de R$ 20,68 milhões impulsionado por ajustes negativos no valor justo de propriedades (81,86% dos ativos) e cotas de FIIs (19,46%). Destaques incluem investimentos de R$ 372,5 milhões em imóveis e fluxos de caixa operacionais de R$ 301,8 milhões, contrastando com desembolso de R$ 1,26 bilhão em investimentos. A taxa de administração foi de R$ 43,5 milhões, com performance atrelada a IPCA + 6%. Riscos como volatilidade de mercado e liquidez foram mitigados por controles internos robustos. Eventos subsequentes incluem memorando para novo FII com venda de R$ 1,6 bilhão em shoppings, sinalizando reestruturação estratégica.
AGO - Edital de Convocação
O Edital de Convocação para a Assembleia Geral Ordinária (AGO), realizada de forma eletrônica via plataforma Cuore até 20 de novembro de 2025, deliberou sobre as demonstrações financeiras de junho de 2025, notas explicativas e parecer dos auditores. Caso sem quórum, as contas seriam aprovadas automaticamente, per Instrução CVM nº 175/2022. Cotistas manifestaram votos online (aprovar, reprovar ou abster-se), com exigência de documentos como PDFs de identificação. O resultado foi divulgado em 21 de novembro nos sites da administradora e CVM, promovendo transparência e participação remota para mais de 621 mil cotistas.
Fato Relevante
O Fato Relevante divulgou a conclusão de transação com o Shopping Internacional Guarulhos FII, envolvendo aquisição de participações em quatro shoppings (Praia de Belas, Metrô Tatuapé, Metrô Boulevard Tatuapé e Iguatemi Bosque) por R$ 266,6 milhões iniciais, financiados por R$ 208 milhões da 13ª oferta e R$ 76,7 milhões da alienação parcial (4,81%) no Internacional Guarulhos. Parcelas futuras totalizam R$ 78,3 milhões (corrigidas por IPCA), com earnout de até R$ 10 milhões. A venda gera ganho de R$ 0,35 por cota e mantém 15,09% no ativo. Os novos shoppings, administrados por Iguatemi e JCC, elevam o NOI/m² em 11,5% e adicionam R$ 21,3 milhões ao resultado operacional anual (R$ 0,36 por cota). A operação diversifica o portfólio por região e gestor, com foco em ativos maduros e de alta frequência.
Anúncio de Encerramento
O Anúncio de Encerramento da 13ª Oferta Pública confirmou a subscrição de 1.839.068 cotas a R$ 112,61, totalizando R$ 207,1 milhões (sem taxa de 0,67%). Reduzida de 1.843.546 cotas, a emissão atendeu o mínimo exigido, sem lote adicional. Fundos de investimento dominaram (1.831.432 cotas), seguidos por pessoas físicas (7.605). Pessoas vinculadas participaram, mas sem excesso que cancelasse a oferta. Coordenada pela XP Investimentos e escriturada pelo BTG Pactual, a operação reforça o rito automático da CVM, sem garantia de veracidade ou recomendação. Detalhes adicionais estão disponíveis na CVM e ANBIMA.
Outros Documentos
Nas Outras Informações, a XP Vista anunciou a apresentação trimestral de resultados do terceiro trimestre de 2025 em 17 de novembro, às 17h, com links para acesso e perguntas via e-mail de RI e site dedicado. Essa divulgação reforça a transparência, permitindo interação direta com investidores sobre o desempenho do XPML11.
Conclusão
Novembro de 2025 foi um mês pivotal para o XPML11, com avanços em governança (AGO), captação de recursos (encerramento da 13ª oferta) e otimização do portfólio (transação de shoppings), apesar de desafios como ajustes no valor justo dos ativos. Esses movimentos sustentam a estratégia de diversificação e geração de renda, com distribuições estáveis e indicadores operacionais sólidos, posicionando o fundo para crescimento em um varejo em recuperação. Investidores podem esperar continuidade na gestão ativa, mas devem monitorar riscos como liquidez e volatilidade econômica.
FiiAlerta
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