Introdução
Em outubro de 2025, o XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário (XPML11) continuou a demonstrar uma gestão ativa e estratégica, com foco em diversificação de portfólio, reciclagem de ativos e manutenção de indicadores operacionais sólidos. Apesar de desafios macroeconômicos, o fundo registrou distribuições de rendimentos consistentes, avanços em emissões de cotas e transações relevantes que reforçaram sua posição no setor de shopping centers. Os documentos divulgados destacam o compromisso com transparência, governança e geração de valor para os cotistas, incluindo relatórios gerenciais, informes financeiros e atualizações sobre ofertas públicas. A seguir, resumimos cada documento principal, com ênfase nos pontos chave para investidores.
Relatório Gerencial
O Relatório Gerencial de agosto de 2025 oferece uma visão abrangente do XP Malls FII, um fundo lançado em 2017 com patrimônio líquido de R$ 6,39 bilhões e mais de 621 mil cotistas. Gerido pela XP Vista Asset Management, o fundo foca em shopping centers, distribuindo R$ 0,92 por cota no mês, alinhado à exigência legal de 95% dos lucros semestrais. Destacam-se o crescimento nas receitas de locação (aumento de 10,3% em vendas por m²), indicadores operacionais estáveis (vacância de 3,9%, inadimplência de 2,8%) e uma carteira diversificada com 26 shoppings e ABL de 964 mil m², concentrada no Sudeste. Financeiramente, a dívida é baixa (loan to value de 8%), com estratégias para gerir déficits de caixa via vendas de ativos ou emissões futuras. Iniciativas ESG, como gestão de resíduos e ações sociais, reforçam o compromisso sustentável, enquanto a liquidez das cotas na B3 mostrou melhora, com volume médio diário de R$ 11,4 milhões. Historicamente, o fundo superou benchmarks como IFIX e CDI, com aquisições em 2025 fortalecendo o portfólio.
Informe Mensal Estruturado
O Informe Mensal Estruturado de setembro de 2025 detalha a posição financeira do XP Malls FII, com patrimônio líquido de R$ 6,39 bilhões e valor patrimonial por cota de R$ 112,61. O ativo total soma R$ 7,76 bilhões, com 56,7 milhões de cotas emitidas e 608 mil cotistas, majoritariamente pessoas físicas. A alocação prioriza imóveis para renda (R$ 4,73 bilhões), cotas de FIIs (R$ 1,19 bilhão) e ações relacionadas (R$ 1,30 bilhão), além de CRIs/CRAs (R$ 121 milhões) para diversificação. Há R$ 101 milhões em fundos de renda fixa para liquidez, valores a receber de vendas de imóveis (R$ 254 milhões) e despesas controladas, com taxa de administração de 0,057% ao mês. No passivo, obrigações com aquisições somam R$ 734 milhões e recebíveis R$ 550 milhões, exigindo monitoramento para sustentabilidade financeira.
Aviso ao Mercado
O Aviso ao Mercado anuncia o encerramento do período de direito de preferência na 13ª emissão de cotas do XP Malls FII, com até 1,84 milhão de novas cotas a R$ 112,61 cada, totalizando R$ 208 milhões. Foram subscritas 7.719 cotas (R$ 869 mil), deixando 1,84 milhão disponíveis para coleta de intenções de investimento. A oferta segue rito automático da CVM, sem análise prévia, e não é recomendação de investimento. Investidores devem consultar regulamento e prospecto para riscos, com documentos disponíveis em sites da CVM, B3 e administrador.
Rendimentos e Amortizações
O Aviso aos Cotistas informa a distribuição de rendimentos de R$ 0,92 por cota para outubro de 2025, pago em 24/10/2025. Com preço da cota em R$ 106,00, o retorno mensal é de 0,87%, reforçando o compromisso do fundo com remuneração regular aos investidores.
Demonstrações Financeiras
As Demonstrações Financeiras auditadas pela PricewaterhouseCoopers para o exercício encerrado em 30 de junho de 2025 apresentam patrimônio líquido de R$ 6,16 bilhões, com prejuízo de R$ 20,7 milhões devido a ajustes no valor justo de propriedades e cotas de FIIs. A carteira é dominada por propriedades para investimento (81,86% do ativo), cotas de FIIs (19,46%) e ações (11,82%). Fluxos de caixa operacionais geraram R$ 302 milhões, mas investimentos e financiamentos consumiram R$ 1,79 bilhão. A política distribui 95% dos resultados em base caixa mensalmente, com taxa de administração de R$ 43,5 milhões. Riscos incluem valuation de ativos e liquidez, sem demandas judiciais relevantes. Eventos subsequentes envolvem criação de novo FII e venda de participação em shopping, com avaliações por fluxo de caixa descontado e gestão de riscos alinhada à CVM.
AGO - Edital de Convocação
O Edital de Convocação para a Assembleia Geral Ordinária convoca cotistas para aprovar as demonstrações financeiras de junho de 2025 via consulta formal eletrônica até 20/11/2025. Documentos estão na CVM; se não houver quórum, aprova-se automaticamente sem ressalvas. Votos via plataforma Cuore exigem documentação em PDF, com opções de aprovar, reprovar ou abster-se. Resultados serão divulgados em 21/11/2025 nos sites do administrador e CVM.
Fato Relevante
O Fato Relevante detalha a conclusão de transação com aquisição de participações em quatro shoppings (Praia de Belas, Metrô Tatuapé, Metrô Boulevard Tatuapé e Iguatemi Bosque) e alienação parcial (4,81%) no Internacional Shopping Guarulhos. Recebidos R$ 76,7 milhões da venda, usados com captação de R$ 208 milhões para pagar R$ 267 milhões iniciais, mais parcelas futuras e possível earnout. A operação gera ganho de capital de R$ 0,35 por cota, diversifica o portfólio com ativos de alto desempenho (NOI/m² 11,5% superior) e incrementa resultado operacional em R$ 21,3 milhões anuais (R$ 0,36 por cota). Gráficos mostram diversificação por ABL, administrador e região.
Anúncio de Encerramento
O Anúncio de Encerramento da 13ª emissão confirma 1,84 milhão de cotas subscritas a R$ 112,61, totalizando R$ 207 milhões, sem lote adicional. Distribuição majoritária para fundos de investimento, com rito automático da CVM. Não há garantia de veracidade pela CVM; investidores devem avaliar riscos. Escrituração pelo BTG Pactual, com informações disponíveis em canais oficiais.
Outros Documentos
Outros Documentos anunciam a apresentação trimestral de resultados do terceiro trimestre de 2025 pela XP Vista, em 17/11/2025 às 17h, com links para acesso e perguntas. Canais de contato incluem e-mail e site para transparência.
Conclusão
Outubro de 2025 foi um mês de consolidação para o XP Malls FII, com ênfase em transações estratégicas, distribuições estáveis e governança robusta, posicionando o fundo para crescimento sustentável no setor de shoppings. Apesar de desafios como ajustes em valuations e obrigações financeiras, a diversificação e gestão ativa mitigam riscos, beneficiando cotistas com retornos consistentes. Investidores devem monitorar eventos subsequentes, como a assembleia e apresentação de resultados, para decisões informadas.
FiiAlerta
O FiiAlerta é uma ferramenta essencial para investidores em fundos imobiliários, oferecendo alertas em tempo real sobre divulgações, relatórios e fatos relevantes, ajudando a acompanhar o mercado de forma eficiente e tomar decisões baseadas em dados atualizados.