O ano de 2024 foi desafiador para os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), com o IFIX encerrando em queda de 5,89%. Mesmo assim, alguns fundos conseguiram se destacar, seja por retornos expressivos ou dividend yields atrativos, superando as expectativas em um cenário de juros altos e incertezas econômicas. Mas será que esses destaques de 2024 ainda valem a pena em 2025? Neste artigo, fazemos um retrospecto dos FIIs que surpreenderam, analisamos a sustentabilidade de seus resultados e apontamos os riscos que merecem atenção.
Os Destaques de 2024
Apesar da pressão geral sobre o mercado, alguns FIIs brilharam em 2024, especialmente na distribuição de dividendos. O KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários), um fundo de papel, fechou o ano com um dividend yield acumulado de 11,47%, beneficiado pela Selic alta e sua carteira de CRIs atrelados ao CDI e IPCA. Outro nome forte foi o BTCI11 (BTG Pactual Fundo de CRI), que alcançou um yield de 12,97%, segundo dados recentes, graças à gestão ativa e diversificação em títulos imobiliários.
Além disso, fundos de tijolo como o HGPO11 (Hedge Office Income) surpreenderam com yields excepcionais, chegando a 79,34% segundo estudos da Quantum, impulsionados por eventos específicos como vendas de ativos. Esses números chamam atenção, mas será que o desempenho é replicável?
Sustentabilidade dos Resultados em 2025
Para 2025, a sustentabilidade desses resultados depende de fatores macro e operacionais. Os fundos de papel, como KNCR11 e BTCI11, têm a seu favor a projeção de uma Selic ainda elevada (em torno de 15%, conforme o Boletim Focus). Isso mantém os yields altos, já que seus retornos acompanham o CDI. A consistência histórica de ambos, com carteiras diversificadas e baixa exposição a riscos de crédito, reforça seu potencial para continuar entregando proventos robustos.
Já os FIIs de tijolo com ganhos extraordinários, como o HGPO11, podem não repetir o mesmo patamar. Yields tão altos geralmente vêm de eventos pontuais, como alienação de imóveis, e não de uma renda recorrente. Para esses, o foco em 2025 será na gestão dos ativos restantes e na capacidade de manter ocupação e aluguéis ajustados à inflação.
Riscos a Monitorar
Nem tudo são flores. Entre os riscos para 2025, a inadimplência preocupa, especialmente em fundos de papel com CRIs de devedores menos sólidos. Embora KNCR11 e BTCI11 tenham carteiras bem geridas, uma piora no cenário econômico pode afetar alguns emissores de títulos.
Para os fundos de tijolo, a vacância é o calcanhar de Aquiles. Em um ano de crescimento moderado, imóveis comerciais ou logísticos podem enfrentar desafios se a demanda cair. Fundos com vacância baixa e inquilinos diversificados, como os de logística, tendem a ser mais resilientes, mas o acompanhamento é essencial.
Vale a Pena Apostar em 2025?
Os FIIs que surpreenderam em 2024, como KNCR11 e BTCI11, ainda parecem boas opções para quem busca renda passiva, desde que os juros se mantenham altos. Já os casos excepcionais, como HGPO11, exigem cautela – o brilho de 2024 pode não se repetir. A chave está em equilibrar esses destaques com uma análise cuidadosa de fundamentos e riscos.
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