Com o mercado financeiro em constante transformação, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) seguem como uma opção popular em 2025. Mas qual tipo de fundo é mais adequado para o momento atual: os FIIs de tijolo ou os de papel? Cada categoria tem suas vantagens e desafios, especialmente em um cenário de Selic alta e incertezas econômicas. Neste artigo, comparamos os dois tipos com base em retornos, riscos e contexto de mercado, para que você possa entender suas diferenças e tomar decisões mais informadas.
Os FIIs de tijolo investem em imóveis físicos, como prédios comerciais, galpões logísticos ou shoppings. Eles geram renda por meio de aluguéis e podem valorizar com o tempo. Em 2025, muitos desses fundos estão sendo negociados com descontos atrativos, ou seja, cotas abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1).
Um exemplo conhecido é o KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária), que foca em imóveis de alta qualidade. Esses fundos atraem quem busca renda passiva e aposta na recuperação do mercado imobiliário no longo prazo.
Os descontos nas cotas são um ponto forte dos FIIs de tijolo agora. Eles podem ser uma oportunidade para comprar ativos sólidos a preços baixos. Além disso, os dividendos, quando consistentes, oferecem um fluxo de caixa previsível.
Por outro lado, esses fundos são mais sensíveis à desaceleração econômica. Uma queda na demanda por aluguéis ou aumento na vacância pode reduzir os proventos e pressionar as cotas. Em 2025, com a economia em ritmo incerto, esse risco merece atenção.
Já os FIIs de papel investem em títulos financeiros ligados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Eles têm remuneração atrelada a índices como CDI ou IPCA, o que os torna menos dependentes da dinâmica física dos imóveis.
Um exemplo é o KNSC11 (Kinea Securities), que se destaca pela exposição a CRIs diversificados. Esses fundos são ideais para quem busca proteção contra a inflação ou retornos alinhados aos juros altos.
Com a Selic elevada em 2025, os FIIs de papel brilham. O CDI alto aumenta os rendimentos dos títulos atrelados, garantindo dividendos robustos. Além disso, eles têm menor volatilidade nas cotas, já que não sofrem diretamente com vacância ou inadimplência de inquilinos.
O risco aqui está na queda futura dos juros. Se a Selic recuar, os retornos podem diminuir. Ainda assim, no cenário atual, eles oferecem uma estabilidade que os FIIs de tijolo nem sempre conseguem.
O ano de 2025 traz um ambiente de juros altos e crescimento econômico moderado. Para os FIIs de papel, isso é um ponto a favor, pois os rendimentos acompanham a Selic e o IPCA. Já os FIIs de tijolo podem sofrer com uma demanda menor por imóveis, mas os descontos atuais sinalizam potencial de ganho no futuro.
A escolha depende do seu perfil. Busca segurança e renda imediata? Os FIIs de papel podem ser mais adequados. Prefere apostar na valorização a longo prazo? Os de tijolo têm seu apelo.
Independentemente do tipo, analise os fundamentos. Nos FIIs de tijolo, veja a qualidade dos imóveis e a taxa de ocupação. Nos de papel, cheque a diversificação dos títulos e a gestão do fundo. Diversificar entre os dois também pode ser uma estratégia inteligente para equilibrar riscos e retornos.
Não há resposta única. Os FIIs de tijolo, como o KNRI11, oferecem descontos tentadores, mas exigem paciência. Os de papel, como o KNSC11, entregam estabilidade em um cenário de Selic alta. O importante é alinhar sua escolha aos seus objetivos e ao momento do mercado.
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