O XP Log Fundo de Investimento Imobiliário (XPLG11) é um dos principais fundos imobiliários do mercado brasileiro, com foco no segmento logístico e uma gestão ativa voltada para a geração de renda aos cotistas. Em março de 2025, o fundo passou por eventos relevantes que impactaram sua performance, distribuição de rendimentos e estratégias de portfólio. Este artigo resume os principais acontecimentos com base nos documentos disponíveis, oferecendo uma visão clara do desempenho do XPLG11 no último mês.
Em fevereiro de 2025, o XPLG11 anunciou uma distribuição de R$ 0,82 por cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 10,71%, alinhado à obrigatoriedade de distribuir pelo menos 95% dos lucros. A gestão busca estabilizar os rendimentos com base no fluxo de caixa semestral. O fundo registrou uma vacância física e financeira de 3,7%, influenciada pela devolução de 1.786 m² pela Prátika, mas também concluiu a venda de um imóvel em Cabo de Santo Agostinho/PE, gerando um ganho de capital de R$ 3,87 por cota, com impacto mensal positivo de R$ 0,04 por cota ao longo de 30 meses. Com um patrimônio líquido de R$ 3,33 bilhões e 342.051 cotistas, o fundo mantém uma carteira diversificada, com 92% em imóveis, concentrados majoritariamente em São Paulo (49,2%). A liquidez foi robusta, com R$ 4,5 milhões de volume diário, embora a cota de mercado (R$ 91,85) esteja abaixo do valor patrimonial (R$ 106,92).
O informe mensal revelou um patrimônio líquido de R$ 3,33 bilhões e um ativo total de R$ 3,77 bilhões, com 31.175.931 cotas emitidas. A rentabilidade total em março foi de 0,55%, mas a rentabilidade patrimonial foi negativa (-0,21%), contrastando com um dividend yield mensal de 0,77%. O portfólio segue focado em imóveis de renda (R$ 3,46 bilhões investidos), especialmente no setor logístico, gerido pela VÓRTX DTVM LTDA. A estratégia reflete a busca por receita estável, mas os números indicam desafios na valorização patrimonial no curto prazo.
Em 14 de abril de 2025, o fundo distribuirá R$ 0,82 por cota como rendimento, conforme anunciado no aviso aos cotistas. Com o preço da cota em R$ 97,08, o retorno mensal foi de 0,84%. Essa distribuição reforça o compromisso do XPLG11 com a geração de renda, mesmo em um cenário de leve oscilação patrimonial.
Constituído em 2016, o XPLG11 possui uma gestão ativa e foco híbrido no setor logístico. Em 2025, investiu R$ 563,65 milhões para expandir seu portfólio, que totaliza R$ 2,83 bilhões em ativos imobiliários, com uma ligeira queda de 0,02% em relação ao período anterior. Com 342.025 cotistas detendo 96,14% das cotas, o fundo apresenta alta pulverização, mas carece de representantes dos cotistas na governança, o que pode ser um ponto de atenção. A transparência é garantida por divulgações no site oficial e na B3.
As demonstrações de 31 de dezembro de 2024, auditadas pela PricewaterhouseCoopers, mostram um ativo total de R$ 3,83 milhões e um patrimônio líquido de R$ 3,39 milhões, com propriedades para investimento em R$ 2,83 milhões. O lucro líquido foi de R$ 179,94 mil (R$ 5,77 por cota), impactado por ajustes negativos no valor justo dos imóveis, apesar de receitas de locação de R$ 246,16 mil. As despesas operacionais subiram para R$ 25,22 mil, e os rendimentos distribuídos somaram R$ 1,15 milhão (34,04% do patrimônio líquido). Riscos de mercado e crédito persistem, mas a gestão busca mitigá-los.
Março de 2025 foi um mês de resultados mistos para o XPLG11. A distribuição de rendimentos permaneceu atrativa, com um dividend yield sólido, mas a rentabilidade patrimonial negativa e a vacância indicam desafios na valorização dos ativos. A venda de um imóvel trouxe ganhos de capital, enquanto a estratégia de foco logístico e diversificação regional reforça a resiliência do fundo. Para investidores, o XPLG11 segue como uma opção de renda estável, mas exige acompanhamento atento às oscilações patrimoniais.
O FiiAlerta é uma ferramenta essencial para investidores de fundos imobiliários como o XPLG11. Ele oferece análises detalhadas, alertas sobre eventos relevantes (como distribuições e vacâncias) e acompanhamento em tempo real do desempenho dos fundos, ajudando os cotistas a tomar decisões informadas e a monitorar riscos e oportunidades no mercado.